別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 富士宮 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士宮 -17 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　後藤　雅文   TEL.

鑑定評価額 9,190,000 円  １㎡当たりの価格 46,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士宮市淀師字上中村５８９番２２ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 農地も見られる住宅 地域 西5m市道 水道、ガス、下水 西富士宮 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    90 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 西富士宮駅北方 1.9km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ空地も見られる住宅地域。格別な変動要因はないので暫くは現状維持と予測する。地価は周 辺地域の宅地開発による過剰感と新型コロナウイルス感染症の影響により下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富士宮市の既成市街地周辺住宅地域一円である。主たる需要者は２０代後半から３０歳代の一次取得者。 都市計画道路の整備やス－パ－マ－ケット等利便施設の進出により、子育世代の需要は見込める地域であるが、開発分 譲が盛んで供給過剰感の状態化と新型コロナの終息不透明感等から地価は下落傾向で推移している。需要の中心となる 土地の中心価格帯は７００万円～１，０００万円、新築戸建住宅で１，９００万円～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 第１種低層住居専用地域により合理的な経営に適した賃貸住宅想定は困難であることから収益価格は試算しない。自己 使用の戸建住宅建設目的での土地取引により市場価格は形成されていることから、信頼性の高い事例から試算した市場 の実態を反映する比準価格を中心に代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士宮 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,400 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [104.0] 100 [103.2] [101.0] 100 45,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化の進展、新型コロナの終息 不透明感等から、住宅地需要は弱い状態で推 移。 利便施設等の整備が進み需要はそこそこ見込 めるが、周辺の開発による供給過剰感、新型 コロナ終息の不透明感等から地価は弱含みの 動向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +0.2 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.3 ％  ％