別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 富士宮 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士宮 -15 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　橋本　雅文   TEL.

鑑定評価額 4,180,000 円  １㎡当たりの価格 17,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士宮市大鹿窪字三沢９４０番５８外 ②地積 　(㎡) 246   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 県道背後の一般住宅 が多い分譲住宅地域 東5m市道 水道 西富士宮 5.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 　過疎化と高齢化が進行する 旧芝川町内の分譲地。 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 西富士宮駅北西方 5.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　近隣地域は外部からの参入が乏しい旧芝川町の調整区域下に存する県道背後の分譲住宅地域で、今後もほぼ現 状のまま推移するものと予測する。地価は低位な水準にあるが、下落傾向は継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は富士宮市郊外部の市街化調整区域指定下の住宅地域一円である。需要者は旧芝川町に地縁・血縁関係を 有する者を中心に職住接近、低位な地価水準等を指向する市外転入者を若干含む。旧芝川町は過疎化と高齢化が進行し 、更に利便性等が劣ることから需要は弱く地価水準は低位であるがやや下落傾向で推移している。中心価格帯は土地で ４００万円～６００万円程度、新築戸建で２，０００万円前後と把握した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域である。山間の調整区域に存すること等から自用目的の取引が殆どであり 、賃貸需要は期待できないため収益価格は試算を断念した。比準価格は採用した取引事例の精度に多少不満が残るもの の適正に補正・修正を行っており、実際の取引価格から求めた実証的な価格である。以上から、求めた試算価格は比準 価格のみであるが、代表標準地価格等との均衡にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士宮 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,700 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [ 70.7] [102.0] 100 16,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　当市は開発可能地が多く住宅地は供給過剰 気味。商業地は需要が弱く全体的に活気がな い。工業地は需給は安定的であるが若干の下 落傾向。 　旧芝川町の調整区域下の住宅地域で、地価 は低位な水準にあるが外部からの参入が乏し いこと等から継続的に若干の下落傾向にある 。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％