別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 富士宮 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士宮 -14 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　佐野　雅彦   TEL.

鑑定評価額 8,690,000 円  １㎡当たりの価格 41,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士宮市大岩字南谷戸４２番１５ ②地積 　(㎡) 212   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (30,50) （その他） 台形 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西6m市道 水道、下水 富士宮 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　　北６ｍ 市道 交通 施設 富士宮駅北東方 2.6km 法令 規制 １低専 (30,50) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に変動要因はなく、現状程度で推移するものと予測される。新規分譲地と比べ需要は弱く、地価の下落傾 向は続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富士宮市の市街地の北部を中心とした郊外の住宅地域一円である。需要者は市内に居住する一次取得者を 中心とするが、富士市に居住又は勤務する市外転入者を一部含む。周辺では小規模な宅地開発が散見される。新規分譲 地との競争力は弱いが、郊外住宅地域の中では利便性は標準的であり、相応の需要は存在する。中心価格帯は土地で７ ００万円～１，２００万円、新築戸建で１，８００万円～２，７００万円程度と把握した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が２００㎡前後の自用住宅が標準的で、居住の快適性が重視され、低容積率であるため、画地規模等から土地 と建物トータルとしての経済合理性のある賃貸経営が困難なため、収益還元法の適用はできなかった。取引は自己使用 が中心と思われ、また快適性を重視する住宅地域であることもあり、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士宮 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,400 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [104.0] 100 [115.5] [101.0] 100 41,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の人口は微減傾向である。建築着工件数 も微減傾向が続いている。宅地開発が多く見 られ、住宅地の供給過多が続いている。 地域要因の大きな変動はない。利便性は概ね 標準的な郊外住宅地域であるが、容積率が低 いため、周辺の分譲地との競争力は弱い。 近隣地域における地位は中庸であり（道路方 位格差を除く）、特に記載すべき変動はない 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％