別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 富士宮 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士宮 -10 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　米山　和志   TEL.

鑑定評価額 9,260,000 円  １㎡当たりの価格 40,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士宮市野中字向林１０３３番１０ ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅のほか空地 等も見られる郊外の 住宅地域 西4.5m市道 水道、ガス、下水 富士宮 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　４．５ ｍ市道 交通 施設 富士宮駅南方 2.1km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺は農地も残されている郊外の住宅地域であるが、需要が弱く、現状程度で推移するものと予測される。地価 は下落傾向と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は富士宮市の住宅地域である。需要者は富士宮市及び富士市に居住又は勤務する２０代後半～３０代 の一次取得者が中心である。富士宮市南部の住宅地域は、北部の住宅地域と比較して宅地供給が少ないが、需要も弱い ため、需給の著しい不均衡は見られない。需要の中心となる価格帯は、土地の総額で７００万円～１，２００万円、新 築の戸建物件で２，０００万円～２，８００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸共同住宅も散見されるが、土地取引の殆どは自用の戸建住宅の建築を目的としている。低容積率であるこ とから、土地規模に比して想定建物の規模が小さくなり、収益性からのアプローチは妥当性を欠くため、収益還元法は 適用しなかった。居住の快適性、利便性に着目し、価格が形成されている郊外の住宅地域であることから、市場性を反 映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士宮 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,400 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [104.0] 100 [116.8] [101.0] 100 40,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向。郊外では小規模の宅地開発 が多く見られ、供給過多の状況が続いている 。分譲地に比べると、既成住宅地の需要は弱 くなっている。 地域要因の大きな変動はない。空地が見られ るが、需要が弱いため、宅地開発は活発では ない。地価の下落傾向は続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +14.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％