別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 富士宮 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士宮 -4 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　安本　耕治   TEL.

鑑定評価額 8,430,000 円  １㎡当たりの価格 56,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士宮市北町２０４８番２外 ｢北町１３－１６｣ ②地積 　(㎡) 149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北東4.7m市道 水道、ガス、下水 富士宮 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．７ｍ市道 交通 施設 富士宮駅北方 1.7km 法令 規制 ２中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 居住環境で見劣りする既成住宅地域であり、郊外で宅地供給が多い状況が続くと見込まれることから、今後も弱 含み傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富士宮市の市街地に形成された住宅地域一円。需要者は市内に居住・勤務する一次取得者が中心である。 当市は富士山麓の市街化区域に開発余地があり、値頃感のある価格設定が可能な地域が多く価格訴求力で劣る既成住宅 地域への需要はやや軟調である。土地は総額で８００～１，０００万円前後、建売住宅で２，５００～３，０００万円 程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さく経済合理的な賃貸想定が困難なため収益価格は試算できなかった。比準価格は富士宮駅及び西富士宮 駅北方の取引事例から試算したもので精度は高いものと認められる。自用の取引が中心で、利便性及び快適性を重視す る住宅地域であるため、代表標準地との検討を踏まえ、実証的な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士宮 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,000 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [102.0] 100 [107.1] [100.0] 100 56,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響はさほど受 けていない状況下にあって、低金利を背景に 郊外部の新興分譲地域への需要は堅調。 市街地の既成住宅地域であるが、新興住宅地 域との比較で、需要が入りづらい状態にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％