別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 富士宮 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士宮 -3 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　田中　弘樹   TEL.

鑑定評価額 8,480,000 円  １㎡当たりの価格 37,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士宮市粟倉南町６９番 ②地積 　(㎡) 226   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 住宅、アパートが混 在する区画整理済の 住宅地域 北東6m市道 水道、下水 富士宮 4.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和６０年代に土地区画整理 事業が完了した住宅地域 街 路 基準方位北、　６ｍ 市道 交通 施設 富士宮駅北東方 4.6km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の区画整理により造成された住宅地域で、特段大きな変動要因も見られないことから今後も現状維持と予測 される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は富士宮市郊外の住宅地域である。需要者の中心は富士宮市内に居住する一次取得者とみられる。富士宮市 郊外高台の住宅地域で利便性に劣るため需要は低調で地価は下落傾向である。取引の中心は土地７００万円～１，００ ０万円程度、新築戸建で２０００万円～２７００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既存の住宅地で原価法の適用が困難であり、また第一種低層住居専用地域で容積率等の制限が厳しく合理的な賃貸経営 は困難であることや取引はほとんどが自用目的とみられること等から収益還元法の適用も断念した。よって、本件では 比準価格を中心として、代表標準地との検討も行って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士宮 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,400 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [104.0] 100 [125.1] [100.0] 100 37,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富士宮市の人口は減少傾向にあり高齢化率も 上昇している。新型コロナの影響は落着きつ つあるが地価は下落傾向にある。 当地区は郊外の高台にあって利便性が劣るこ とから、需要は弱く、取引は低調に推移して いる。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％