別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 富士宮 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富士宮 -2 静岡県 静岡第２ 氏名  不動産鑑定士　橋本　雅文   TEL.

鑑定評価額 5,570,000 円  １㎡当たりの価格 24,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月14日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富士宮市山本字長峯６０８番６７ ②地積 　(㎡) 232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北西5m市道 水道、下水 富士宮 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   120 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 富士宮駅南東方 4.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　近隣地域は郊外の住宅地域で特に変化はなく、今後もほぼ現状のまま推移するものと予測する。地価は利便性 が劣ること等から需要が弱く、今後も下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は富士宮市外郭部から郊外部にかけての住宅地域一円である。需要者は一次取得者を中心とするが、職住 接近を指向する市外転入者を若干含む。需給動向は古い住宅団地で利便性が劣ること、新規参入に難があること等から 需要が弱く地価は下落傾向で推移している。中心価格帯は土地で５００万円～７００万円、新築戸建で２，０００万円 ～２，５００万円程度と把握した。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は市街化調整区域内に造成された戸建住宅が建ち並ぶ郊外の住宅団地で自用目的の取引が殆どである。収益 還元法は対象標準地が市街化調整区域に存し合理的な賃貸想定が困難なため適用を断念した。以上から、求めた試算価 格は比準価格のみであるが適正に修正・補正され現実的、かつ、実証的な当該価格を前提に代表標準地価格等との均衡 にも留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富士宮 -23                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,000 円／㎡ [ 98.3] 100 100 [103.0] 100 [ 96.0] [100.0] 100 23,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　当市は開発可能地が多く住宅地は供給過剰 気味。商業地は需要が弱く全体的に活気がな い。工業地は需給は安定的であるが若干の下 落傾向。 　近隣地域は調整区域内の古い住宅団地で利 便性が劣ること、新規参入に難があること等 から需要が弱く地価は下落傾向で推移してい る。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％