別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月13日　提出
三島 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
三島 5-2 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　細川　豊昭   TEL.
鑑定評価額 68,400,000 円  １㎡当たりの価格 256,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 205,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三島市文教町１丁目２７３９番１
｢文教町１－５－６｣		 ②地積
　(㎡)		 267  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)

1:1.5		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ8		 中高層の店舗ビル等
が増えつつある駅前
商業地域		 東23m市道 水道、ガス、下水 三島

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   170 ｍ、西    50 ｍ、南   130 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 ２３ｍ市道 交通

施設		 三島駅　北方

150m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 駅との接近性に優れ、街路の系統連続性が向上しているため繁華性の上昇は見込めるが、当面は現状程度のまま
推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    261,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    156,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は三島市を中心に周辺市町の商業地域。需要者の中心は同一需給圏内の法人及び個人事業主であり、繁華性
の高い商業地域には圏外の法人等の流入も見られる。近隣地域は現状では店舗等の連坦性は劣るが、地区計画の進捗に
より底堅い需要が認められる。商業地は更地の取引が少なく複合不動産が中心であり、又、債務整理等の個別的事情を
伴って行われることが多いため、中心となる価格帯、総額の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は三島駅北口との接近性に優れた既成商業地域であるが、投資用不動産の賃貸市場は未成熟であり投資額に見
合う賃料の確保が見込めず、収益価格は比準価格に比べ低位に求められた。自己使用目的での収益性を指標とした取引
が中心であり、かつ同一需給圏内において多数の信頼性のある取引事例が得られた。よって、実証的な比準価格を重視
し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　三島 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    316,000 円／㎡		 [100.9]
100		 100
[100.0]		 100
[124.7]		 [100.0]
100		 256,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    255,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新幹線により首都圏への通勤が可能であり、
コロナ禍の影響も小さく、三島駅周辺には堅
調な需要が認められるが、郊外部の需要はや
や弱含んでいる。

三島駅北口に近いものの現状は店舗等の連坦
性に劣るが、地区計画の進展、都市計画道路
の整備により、繁華性の上昇が見込まれ需要
は底堅い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 三島 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ４Ｋ第１

-1035		 三島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東11m市道、
中間画地
近商

(90,200)
b ４Ｋ第１

-1017		 三島市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北15m県道、
中間画地
商業

(100,400)
c ４Ｋ第１

-1027		 三島市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西7.5m県道
、北東7.5m、
角地
近商

(100,200)
d ４Ｋ第１

-1029		 三島市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東8m市道、
中間画地
近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
156,579  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.0]
171,556 		 100
[  66.5]
257,979 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
258,000 
b (　           ) 
152,491  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.3]
175,548 		 100
[  66.5]
263,982 
264,000 
c (　           ) 
166,932  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 115.5]
152,745 		 100
[  59.6]
256,284 
256,000 
d (　           ) 
186,621  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
187,367 		 100
[  71.6]
261,686 
262,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -7.5 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -27.0
画地　　　　 -12.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　 +15.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -6.5 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    261,000 円／㎡]  



三島 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,205,491 
4,670,348 
18,535,143 
16,332,800 
2,202,343 		 （　0.9481）
2,088,041 		 （  5.1 -  0.1 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     41,760,820 円　　　　（　    156,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
三島 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 140.00 ＲＣ7 980.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   267 ㎡     12.8 m x   21.0 m  前面道路：市道     　  23.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階店舗フロア貸、３～７階事務所フロア貸 ⑦有効率　  83.1 ％
の理由		 共用部分を考慮して。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
140.00 
77.0 
107.80 
3,318 
357,680 		 5.0  1,788,400 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
140.00 
80.0 
112.00 
2,560 
286,720 		 5.0  1,433,600 
0.0  0 

 3～ 4		 事務所
140.00 
85.0 
119.00 
2,450 
291,550 		 3.0  874,650 
0.0  0 

 5～ 7		 事務所
140.00 
85.0 
119.00 
2,400 
285,600 		 3.0  856,800 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
980.00 
83.1 
814.80 

2,084,300 		 7,541,700 
0 
⑨年額支払賃料      2,084,300 円　×　12ヶ月　＝　      25,011,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     814.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,011,600 円　　×　　   7.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,875,870 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,135,730 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,541,700 円　×　　  92.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          69,761 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,205,491 円　　　　（　        86,912 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ４Ｋ三島
　　　　-23		 2,794  
(   2,725) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,493 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,360 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,318 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ４Ｋ三島
　　　　-19		 2,542  
(   2,536) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[ 86.0]		 100
[100.0]
3,359 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
三島 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 928,000 円  　　　　    232,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 750,348 円  　　　       25,011,600　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      556,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,972,000 円  　　　　    232,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       232,000 円  　　　　    232,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       232,000 円  　　　　    232,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,670,348 円　（　　　　　　        17,492 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9481    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 232,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     980.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0704     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 ×  30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,332,800 円  
（　　　　　        61,172 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,205,491 円      
②総費用 4,670,348 円      
③純収益　①－② 18,535,143 円      
④建物等に帰属する純収益 16,332,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,202,343 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,088,041 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,820 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     41,760,820 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     156,000 円／㎡）
別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）
令和4年1月12日　提出
三島 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
三島 5-2 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　海野　克明   TEL.
鑑定評価額 68,600,000 円  １㎡当たりの価格 257,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和3年1月]
路線価又は倍率		 205,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 三島市文教町１丁目２７３９番１
｢文教町１－５－６｣		 ②地積
　(㎡)		 267  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(100,400)

1:1.5		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ8		 中高層の店舗ビル等
が増えつつある駅前
商業地域		 東23m市道 水道、ガス、下水 三島

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   170 ｍ、西    50 ｍ、南   130 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２３ｍ市道 交通

施設		 三島駅北方

150m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 三島駅北口に近接した商業地域で、今後も当面は現状同様の商業地域として推移すると予測する。三島駅周辺で
の開発動向に鑑み、将来的には発展的な推移が見込まれる。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    257,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    152,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は県東部の商業地域であり、主として三島市の中心部及びその周辺市町の商業地域等を内包する圏域。需要
者は個人を含む地元小規模事業者から大手法人まで見込まれ、その幅は広い。三島駅周辺では再開発による繁華性の向
上が期待されるところであり、三島市の中心市街地では限定的な供給等も背景に高値取引も散見される。需要の中心と
なる価格帯については、画地規模や需要者の属性等によりばらつきが大きく、中庸化は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 地価や建築費に見合う賃料収受が困難な賃貸市場の現状等を反映し、収益価格は比準価格より大幅に低く試算された。
比準価格は市内における類似の商業地域等に存する取引事例から求められており、市場性を反映し説得力がある。周辺
地域では市場性に着目した取引が多く、比準価格は相対的規範性が高い。本件では、市場性を反映した比準価格を概ね
妥当と判断し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　三島 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    316,000 円／㎡		 [100.9]
100		 100
[100.0]		 100
[124.4]		 [100.0]
100		 256,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    255,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 首都圏へのアクセスが容易な新幹線三島駅周
辺は県東部における商業地として主要な地位
を占めている。堅調な宅地需要に対して供給
は限定的である。

三島駅北口の商業集積は現状として低位にあ
るが、背後に各種文教施設や優良な住宅地域
等を控え、限定的な供給を背景とした希少性
から需要は堅調。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.5
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 三島 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ４Ｋ第１

-218		 三島市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北6.1m市道、
北西5.5m、
角地
商業

(100,366)
b ４Ｋ第１

-1018		 三島市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南15m県道、
中間画地
商業

(100,400)
c ４Ｋ第１

-1017		 三島市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北15m県道、
中間画地
商業

(100,400)
d ４Ｋ第１

-1027		 三島市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西7.5m県道
、北東7.5m、
角地
近商

(100,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
183,209  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
171,566 		 100
[  63.7]
269,334 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
269,000 
b (　           ) 
151,651  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
179,127 		 100
[  69.1]
259,229 
259,000 
c (　           ) 
152,491  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  87.3]
175,548 		 100
[  68.7]
255,528 
256,000 
d (　           ) 
166,932  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[  95.0]		 100
[ 115.5]
152,745 		 100
[  62.9]
242,838 
243,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.5 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -27.5
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.5 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -12.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 +15.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    257,000 円／㎡]  



三島 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,165,429 
4,688,703 
18,476,726 
16,332,800 
2,143,926 		 （　0.9481）
2,032,656 		 （  5.1 -  0.1 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     40,653,120 円　　　　（　    152,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
三島 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 140.00 ＲＣ7 980.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   400 ％   400 ％   267 ㎡     12.8 m x   21.0 m  前面道路：市道     　  23.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階店舗、３～７階事務所、各階フロア貸し ⑦有効率　  83.6 ％
の理由		 標準的な共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
140.00 
75.0 
105.00 
3,266 
342,930 		 6.0  2,057,580 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
140.00 
85.0 
119.00 
2,700 
321,300 		 3.0  963,900 
0.0  0 

 3～ 7		 事務所
140.00 
85.0 
119.00 
2,400 
285,600 		 3.0  856,800 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
980.00 
83.6 
819.00 

2,092,230 		 7,305,480 
0 
⑨年額支払賃料      2,092,230 円　×　12ヶ月　＝　      25,106,760 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     819.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        25,106,760 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,008,541 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,098,219 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,305,480 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          67,210 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,165,429 円　　　　（　        86,762 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ４Ｋ三島
　　　　-19		 2,542  
(   2,536) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[ 87.0]		 100
[100.0]
3,320 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,282 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,266 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ４Ｋ三島
　　　　-17		 2,564  
(   2,504) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
3,244 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
三島 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 928,000 円  　　　　    232,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 753,203 円  　　　       25,106,760　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      571,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,972,000 円  　　　　    232,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       232,000 円  　　　　    232,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       232,000 円  　　　　    232,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,688,703 円　（　　　　　　        17,561 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9481    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 232,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     980.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0704     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 ×  30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,332,800 円  
（　　　　　        61,172 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,165,429 円      
②総費用 4,688,703 円      
③純収益　①－② 18,476,726 円      
④建物等に帰属する純収益 16,332,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,143,926 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,032,656 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,613 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     40,653,120 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     152,000 円／㎡）