鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

三島 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４Ｋ第１ -1034	三島市		更地	（　）	長方形	南西11m市道、南8m、角地		近商 (100,200)
b	４Ｋ第１ -1018	三島市		更地	（　）	不整形	南15m県道、中間画地		商業 (100,400)
c	４Ｋ第１ -1038	三島市		貸家建付地	（　）	長方形	北15m県道、中間画地		商業 (100,400)
d	４Ｋ第１ -1011	三島市		建付地	（　）	不整形	西6m市道、北4m、南4m、三方路		近商 (100,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 181,510	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 108.0]	168,737	100 [ 51.4]	328,282	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	328,000
b	(　 ) 151,651	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	179,127	100 [ 55.5]	322,751		323,000
c	(　 ) 130,782	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	182,732	100 [ 56.8]	321,711		322,000
d	(　 ) 173,679	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 95.0]	100 [ 99.8]	184,102	100 [ 56.3]	327,002		327,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -39.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 326,000 円／㎡]

三島 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	32,964,358	6,590,925	26,373,433	22,528,000	3,845,433	（　0.9481） 3,645,855	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	72,917,100 円　　　　（　 210,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三島 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	310.00	ＲＣ5	1,350.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	347 ㎡	12.5 m x 27.5 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸、２～５階事務所フロア貸

⑦有効率　 78.9 ％
の理由

共用部分を考慮して。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	310.00	75.0	232.50	3,783	879,548	6.0	5,277,288
							0.0	0
2～ 3	事務所	310.00	80.0	248.00	2,503	620,744	3.0	1,862,232
							0.0	0
4～ 5	事務所	210.00	80.0	168.00	2,450	411,600	3.0	1,234,800
							0.0	0
～

～

計		1,350.00	78.9	1,064.50		2,944,236		11,471,352
								0

⑨年額支払賃料	2,944,236 円　×　12ヶ月　＝　 35,330,832 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,064.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	35,330,832 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,473,158 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	32,857,674 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,471,352 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 106,684 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	32,964,358 円　　　　（　 94,998 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４Ｋ三島　　　　-18	3,145 ( 3,071)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	3,883	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,880 円/㎡　月額支払賃料（　 3,783 円/㎡）　基準階 1 F B
b	４Ｋ三島　　　　-17	2,564 ( 2,504)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 74.0]	100 [100.0]	3,726
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

三島 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,280,000 円	320,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,059,925 円	35,330,832　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 891,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,720,000 円	320,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	320,000 円	320,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	320,000 円	320,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,590,925 円　（　　　　　　 18,994 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9481

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	320,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 1,350.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,528,000 円（　　　　　 64,922 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	32,964,358 円
②総費用	6,590,925 円
③純収益　①－②	26,373,433 円
④建物等に帰属する純収益	22,528,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,845,433 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,645,855 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,507 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 72,917,100 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 210,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
三島 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

三島 5-1

静岡県

静岡第１

氏名

不動産鑑定士　竹石　敦

TEL.

鑑定評価額

111,000,000 円

１㎡当たりの価格

319,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	250,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	三島市一番町２７００番６外｢一番町１５－２１｣				②地積　(㎡)	347 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）地区計画等 (100,400)
	1:2	店舗兼事務所ＲＣ5	中層ビル、小売店舗が建ち並ぶ駅前商業地域	北18m市道	水道、ガス、下水	三島 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 100 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

周辺において再開発計画が進
められている駅前商業地域。

街

路

１８ｍ市道

交通

施設

三島駅南方

100m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

駅前商業地域としての姿を維持しつつ、将来的には繁華性の増加も見込まれる。三島駅南口東街区再開発地区に
は相当な定住者、顧客の流入が見込まれ、その期待感から地価は強含みで推移するものと予想される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 323,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 212,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

三島市を中心に、沼津駅勢圏も含む商業地域を同一需給圏として把握した。主な需要者は地元資本の中小法人、個人事
業者であるが、広域展開の店舗事業者なども想定される。新型コロナウイルス感染症の影響により減少した三島駅利用
者は戻りつつあり、三島駅南口東街区再開発事業の期待感から、同駅南口一帯の注目度は高まっている。複合不動産の
取引が中心で面積にもバラツキが見られることから、需要の中心価格帯は抽出しづらい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

駅前商業地であるが地価に比して賃料水準は低く、収益価格が市場価格を牽引する状況にはない。投資目的のテナント
ビルの取引も殆どないため、還元利回り等の市場からの客観的検証も難しく、収益価格は理論的である反面、精緻さを
欠く。需要者は、価格決定過程において過去の取引価格との比較を行うことから、かかる需要行動に合致した比準価格
を重視し、収益価格にも配慮しつつ、前年標準地価格等との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    316,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　三島 5-4                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    317,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

三島駅南口駅前に１９５室のホテルが開業し
、令和２年１１月には東街区再開発事業の都
市計画決定がなされた。三島駅周辺の人流は
戻りつつある。

伊豆半島の玄関口に当たる三島駅南口駅前の
商業地域で、再開発事業も行われ発展傾向に
あることから、地価は強含んでいる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

+0.6 ％

３　試算価格算定内訳

三島 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４Ｋ第１ -1003	三島市		貸家建付地	（　）	長方形	南15m市道、中間画地		商業地区計画等 (90,400)
b	４Ｋ第１ -1018	三島市		更地	（　）	不整形	南15m県道、中間画地		商業 (100,400)
c	４Ｋ第１ -1038	三島市		貸家建付地	（　）	長方形	北15m県道、中間画地		商業 (100,400)
d	４Ｋ第１ -1052	沼津市		更地	（　）	台形	南27m市道、東20m、角地		商業土地区画整理事業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 349,783	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	352,931	100 [ 84.2]	419,158	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	419,000
b	(　 ) 151,651	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	179,127	100 [ 55.5]	322,751		323,000
c	(　 ) 130,782	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 80.0]	100 [ 90.0]	182,732	100 [ 57.3]	318,904		319,000
d	(　 ) 201,706	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.8]	202,110	100 [ 61.8]	327,039		327,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -41.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -39.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -37.5
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 323,000 円／㎡]

三島 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,189,373	6,649,561	26,539,812	22,668,800	3,871,012	（　0.9481） 3,670,106	（ 5.1 - 0.1 ） 5.0％
	⑧収益価格	73,402,120 円　　　　（　 212,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

三島 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	310.00	ＲＣ5	1,370.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	347 ㎡	12.5 m x 27.5 m	前面道路：市道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～５階事務所、各階ともフロア貸しを想定。

⑦有効率　 78.9 ％
の理由

同規模、同用途の標準的な共用面積を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	310.00	75.0	232.50	3,806	884,895	6.0	5,309,370
							0.0	0
2～ 2	事務所	310.00	80.0	248.00	2,500	620,000	3.0	1,860,000
							0.0	0
3～ 3	事務所	310.00	80.0	248.00	2,450	607,600	3.0	1,822,800
							0.0	0
4～ 5	事務所	220.00	80.0	176.00	2,420	425,920	3.0	1,277,760
							0.0	0
～

計		1,370.00	78.9	1,080.50		2,964,335		11,547,690
								0

⑨年額支払賃料	2,964,335 円　×　12ヶ月　＝　 35,572,020 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,080.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	35,572,020 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,490,041 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,081,979 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,547,690 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 107,394 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,189,373 円　　　　（　 95,647 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４Ｋ三島　　　　-18	3,145 ( 3,071)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 92.0]	100 [105.0]	4,070	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,825 円/㎡　月額支払賃料（　 3,806 円/㎡）　基準階 1 F B
b	４Ｋ三島　　　　-19	2,542 ( 2,536)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 75.0]	100 [105.0]	3,668
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

三島 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,288,000 円	322,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,067,161 円	35,572,020　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 913,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,737,000 円	322,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	322,000 円	322,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	322,000 円	322,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,649,561 円　（　　　　　　 19,163 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9481

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	322,000,000 円	設計監理料率　 228,000 円／㎡　×　 1,370.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0704	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 30 ％　＋ 0.0964 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,668,800 円（　　　　　 65,328 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,189,373 円
②総費用	6,649,561 円
③純収益　①－②	26,539,812 円
④建物等に帰属する純収益	22,668,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,871,012 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,670,106 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,577 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 73,402,120 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 212,000 円／㎡）