別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 三島 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三島 -12 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　矢野　敏夫   TEL.

鑑定評価額 17,300,000 円  １㎡当たりの価格 86,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 70,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三島市富士ビレッジ２１５番２８ ｢富士ビレッジ２３－８｣ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 三島 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 三島駅、北東方 2.5km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 昭和４０年代に造成された住宅団地の一角にある低層住宅地域として、今後も現状のまま推移するものと予測さ れる。郊外住宅地の選別化傾向がある中で、需要、地価とも若干の弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は三島市を中心として、隣接する沼津市・清水町・長泉町の圏域。需要者は三島市居住者・通勤者が中心 となっている。近隣地域及び周辺地域は区画整然とした郊外の住宅地域であるが、利便性に優る市街地の需要が高まる 一方で、郊外については駅距離や地勢等の選好性により、やや弱い動きも見られる。土地は、１，７００万円～２，５ ００万円程度、新築戸建で３，０００万円～３，８００万円程度の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　収益性により地価が形成されない容積率８０％の第１種低層住居専用地域に所在するため、収益価格は求めなかった 。比準価格は周辺に取引事例は比較的多く、地価水準類似の正常事例に基づき、適正な比準により求められており、実 証的で信頼性は高いものと判断される。従って、比準価格を標準に代表標準地との検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上 記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三島 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    160,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [102.0] 100 [183.1] [100.0] 100 86,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     87,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 津波リスクが無く、新幹線利用が可能な三島 市の住宅地需要は、新規の宅地供給が少ない こともあって、全体的に堅調である。 平均的な街路幅員が周辺の他の分譲住宅地域 よりやや狭く、競争力がやや劣る地域である 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  +5.5 環境　　　　　　 +71.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％