別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 三島 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三島 -10 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　深澤　竜介   TEL.

鑑定評価額 27,000,000 円  １㎡当たりの価格 79,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三島市梅名５７０番５ ②地積 　(㎡) 341   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農地の多い中に一般 住宅等が見られる住 宅地域 東5m市道 水道、ガス 三島 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西     0 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北５ｍ市道 交通 施設 三島駅南方 3.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化区調整域内の住宅地域で、住環境・利便性等は宅地として特段劣る点はなく、当面は現状のまま推移する ものと考えられる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三島市を中心にその周辺の函南町・清水町を含む圏域である。需要者の中心は同一需給圏内居住者及び通 勤者が大半を占める。市街化調整区域に存するが、利便性・居住性が特段劣っていない住宅地域であるため、需要は堅 調に推移している。市場の中心価格帯は土地のみで１８００～２８００万円程度、新築の戸建住宅で、３０００～４３ ００万円程度と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 適切な造成事例が収集できないため原価法の適用は断念した。また、市街化調整区域で収益物件の取引は皆無であるた め収益還元法の適用も断念した。比準価格の決定に当たって採用した取引事例は、いずれも三島市内の市街化調整区域 内の取引事例で、標準化補正・地域格差修正も適正である。そこで、鑑定評価額の決定に当たっては、前年価格との変 動状況等を勘案し、比準価格を重視し、代表標準地との検討並びに前年からの変動率を考慮し、上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三島 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    160,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [102.0] 100 [204.5] [102.0] 100 79,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍にあって、新幹線駅があることで、 在宅ワーク等の影響もあり、需要は底堅い。 市街化調整区域内の既成住宅地域で、利便性 は特段悪くなく、価格水準も手ごろなため、 横ばい～弱含みで推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +13.0 環境　　　　　　 +69.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％