別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 三島 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三島 -9 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　鍋田　俊彦   TEL.

鑑定評価額 23,100,000 円  １㎡当たりの価格 114,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三島市徳倉２丁目１４９番８８ ｢徳倉２－１９－４８｣ ②地積 　(㎡) 203   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い整然とした住宅地 域 南西6m市道 水道、ガス、下水 三島 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 三島駅北方 1.7km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 特段の変動要因は無く、今後も現状同様の土地利用が続くと予測される。利便性は比較的良く、需給は概ね均衡 しており、地価は横這い程度で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    114,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三島市を中心に隣接する長泉町、裾野市等の住宅地域一円。需要者の中心は圏内の第一次取得者層である 。概ね熟成した住宅地域であり特段の変動要因は見受けられない。利便性と快適性は良好な住宅地域であるため需要は 堅調であり地価水準も安定している。土地は２０００万円程度、新築の戸建物件は３５００万～４０００万円程度が取 引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域では一般戸建住宅が中心であり、自用の戸建住宅取得目的の取引が支配的であるため、収益価格は試算できな かった。比準価格の査定に当たっては規範性に優れる取引事例を複数採用しており、得られた価格の実証性は高いもの と思料する。以上より、比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三島 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    160,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [102.0] 100 [144.2] [103.0] 100 114,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    114,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 災害リスクが少ない内陸部に位置し新幹線駅 利用が可能なことから、総じて底堅い住宅地 需要が認められる。 コロナ禍の影響は比較的小さく、特段の変動 要因は見受けられない。利便性と住環境は平 均程度であり地価は横這い傾向程度で推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％