別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 三島 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三島 -6 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　竹石　敦   TEL.

鑑定評価額 22,400,000 円  １㎡当たりの価格 102,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 79,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三島市谷田字城ノ内１３６番５６ ②地積 　(㎡) 220   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模の一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 三島 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 三島駅南東方 2.8km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅主体の閑静な住宅地域として熟成しており、今後も現状維持と予測する。堅調な市内中心部と比較して 郊外部の地価動向に翳りが見えており、今後も地価はやや弱含みと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    102,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 三島市を中心に、隣接市町も含む住宅地域を同一需給圏として把握した。主な需要者は市内のアパート等に在住の３０ 歳代、４０歳代の一次取得者である。このところ、市場価格を牽引するような大規模な宅地供給はなく、ミニ分譲が供 給の中心となっており、郊外では市場滞留期間は長期化傾向にある。取引の中心価格帯は、土地のみでは５０坪前後で １，０００万円台後半、新築戸建てでは３，０００万円台前半で、このところ小区画化が進んでいる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を主とする第１種低層住居専用地域内にあって、合理的な賃貸経営が成り立たないため、収益還元法は非適用 とした。居住の快適性が重視される閑静な地域で、自用目的の取引が支配的である。谷田地区を中心とした、三島市郊 外の周辺類似地域の４事例につき、適正な比準過程を経て求められた比準価格は実証的で信頼度が高い。以上から、比 準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三島 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    160,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [102.0] 100 [162.5] [104.0] 100 102,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    103,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は微減傾向ながら、令和２年は転入 超過。土地取引件数、新設住宅着工戸数は前 年同期比で総じて減少したが、中心部の需要 は堅調。 戸建住宅主体の閑静な居住環境が保たれてい るが、駅から遠く、このところ地価は弱含ん でいる。 幅員６ｍの南面道路で、優位性が認められる 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +51.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％