別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 三島 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三島 -4 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　杉崎　充登   TEL.

鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 95,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三島市中１２８番５２外 ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の既成住 宅地域 南東5m市道 水道、ガス、下水 三島 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　　 ５ｍ市道 交通 施設 三島駅南東方 3.3km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の戸建住宅中心の低層住宅地域で、当面現状の土地利用が続くものと予測される。需給は比較的堅調である が、市中心部付近の住宅地域と比較すると競争力はやや弱く、今後の地価水準はやや弱含み傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三島市を中心として、隣接する沼津市・清水町・長泉町・函南町の圏域。需要者は三島市居住者・通勤者 が中心となっている。近隣地域及び周辺地域は平坦な地域で生活利便施設も充実しているが、市中心部に近い地域と比 較すると競争力はやや弱く、堅調な需要にやや陰りが見られる。土地は、１４００万円～２２００万円程度、新築戸建 で２８００万円～３６００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成市街地のため積算価格は求められなかった。近隣地域は郊外の低層住宅地域であり、居住の快適性が重視され、自 用目的取引が価格形成の中心となっている。標準的な画地規模では、投資合理性のある配置設計に基づくアパート等の 賃貸想定が困難なため、収益価格は求めなかった。従って、市場性を反映して実証性に優る比準価格を採用し、更に代 表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三島 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    160,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [102.0] 100 [172.2] [103.0] 100 95,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     95,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県東部伊豆地方の交通の要所で、首都圏への 利便性もある。中心市街地は宅地の需要に対 し供給が少なく、郊外分譲地は需要がやや弱 い傾向にある。 郊外の住宅地域で生活利便施設も比較的充実 しているが、市中心部に近い地域と比較する と競争力はやや弱く、地価はやや弱含み傾向 にある。 南東接面道路であり、方位に関し相応の格差 を判定した。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  +7.4 環境　　　　　　 +58.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％