別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 三島 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三島 -3 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　海野　克明   TEL.

鑑定評価額 18,700,000 円  １㎡当たりの価格 76,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三島市芙蓉台１丁目１０番１５ ②地積 　(㎡) 245   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 地区計画等 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西12m市道 水道、ガス、下水 三島 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　１ ２ｍ市道 交通 施設 三島駅北方 3.7km 法令 規制 １低専 (50,80) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ郊外の大規模住宅団地であり、近年は地域要因に格別の変動は無く、今後も当面は現状同様 の住宅地域として推移すると予測する。需要は軟調で、地価は弱含み傾向にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三島市及びその隣接市町等の標準的住宅地域を内包する圏域。需要者は当該地域に居住する３０歳代前後 の１次取得者層が中心である。郊外部の立地でやや接近条件に劣り、競合物件との兼ね合いで高低差や地勢の劣る物件 の選好性は特に弱く、需要は軟調である。需要の中心となる価格帯は、土地で１７００～２５００万円前後、新築戸建 で３０００～４０００万円前後と見られるが、規模や建物仕様等によりばらつきが見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 立地条件や行政条件等に鑑み、収益還元法は適用しなかった。比準価格は類似の取引事例から求められており、市場性 を反映した実証的な価格と思料する。当該地域においては、居住の快適性及びこれを背景とした市場性に着目して取引 がなされることが通常であり、比準価格は規範性が高いと思料する。以上から、市場性を反映した比準価格を概ね妥当 と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三島 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    160,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [102.0] 100 [207.4] [100.0] 100 76,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新幹線利用が容易な三島市は首都圏へのアク セスも良好で主として中心部の住宅地域では 宅地需要が堅調。他方、利便性に劣る郊外で は弱さも窺える。 中規模以上の画地を主体とする郊外の大規模 住宅団地で、近年は取引にあたり総額が重視 されることから競争力にやや劣り、需要は軟 調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +96.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％