鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

熱海 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４Ｋ第１ -650	熱海市		建付地	（　）	長方形	北東4.5m市道、北西4m、角地		（都）近商 (100,270)
b	４Ｋ第１ -644	熱海市		更地	（　）	不整形	東6m市道、北4.5m、角地		（都）商業高度2種最高31m 土砂災害警戒区域 (100,360)
c	４Ｋ第１ -645	熱海市		建付地	（　）	長方形	北5.5m市道、中間画地		（都）商業高度2種最高31m 土砂災害警戒区域 (90,330)
d	４Ｋ第１ -649	熱海市		更地	（　）	長方形	南東5.5m市道、中間画地		（都）２住居高度1種最高21m (70,220)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 101,864	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	97,013	100 [ 88.9]	109,126	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	109,000
b	(　 ) 90,261	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 89.8]	100,513	100 [ 100.8]	99,715		99,700
c	(　 ) 107,848	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	107,848	100 [ 107.7]	100,137		100,000
d	(　 ) 116,713	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	116,713	100 [ 86.7]	134,617		135,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.5
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +14.5
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 100,000 円／㎡]

熱海 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,290,969	1,026,013	4,264,956	4,008,560	256,396	（　0.9475） 242,935	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,957,857 円　　　　（　 31,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熱海 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	110.00	Ｓ3	330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防高度2種最高31m	90 ％	400 ％	400 ％	157 ㎡	12.0 m x 13.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸し、２～３階２ＤＫ各階２室、平均専有面積４６．７５㎡。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

同規模、同用途の標準的な共用面積を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	80.0	88.00	2,355	207,240	5.0	1,036,200
							0.0	0
2～ 3	住宅	110.00	85.0	93.50	1,490	139,315	2.0	278,630
							0.0	0
～

～

～

計		330.00	83.3	275.00		485,870		1,593,460
								0

⑨年額支払賃料	485,870 円　×　12ヶ月　＝　 5,830,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 275.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,830,440 円　　×　　 9.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 553,892 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,276,548 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,593,460 円　×　　 90.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,421 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,290,969 円　　　　（　 33,700 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４Ｋ熱海　　　　-12	2,048 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,990	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,365 円/㎡　月額支払賃料（　 2,355 円/㎡）　基準階 1 F B
b	４Ｋ熱海　　　　-13	1,952 ( 1,942)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,416
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

熱海 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	225,200 円	56,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	174,913 円	5,830,440　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 34,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 478,500 円	56,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	56,300 円	56,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	56,300 円	56,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,026,013 円　（　　　　　　 6,535 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	56,300,000 円	設計監理料率　 169,000 円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,008,560 円（　　　　　 25,532 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,290,969 円
②総費用	1,026,013 円
③純収益　①－②	4,264,956 円
④建物等に帰属する純収益	4,008,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	256,396 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	242,935 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,547 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,957,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
熱海 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

熱海 5-2

静岡県

静岡第１

氏名

不動産鑑定士　山田　啓吾

TEL.

鑑定評価額

15,700,000 円

１㎡当たりの価格

100,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	80,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	熱海市和田浜南町１３６８番６外｢和田浜南町２－１９｣				②地積　(㎡)	157 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他）高度2種最高31m (90,400)
	1:1	店舗兼共同住宅ＲＣ4	小売店舗、飲食店等が見られる商業地域	南西12m市道	水道、ガス、下水	熱海 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

３階建程度の店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

熱海駅南西方

1.9km

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防
高度2種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

国道から分岐して市役所方面に向かう幹線市道沿いの商業地域で、閉鎖店舗が目立っており混在住宅地域へ徐々
に移行する可能性が認められる。住宅用地の需要が下支えして地価は暫時横這い程度と予測する。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 100,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 36,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は熱海市内の商業地域一円で、需要者の中心は圏内の小規模事業者であるが、ある程度敷地が集約化されて
いれば圏外大企業の参入もあり得る。ＪＲ熱海駅からやや離れており、その主要顧客は地元在住者であるため、人口減
少による商況悪化や経営者の高齢化等により店舗閉鎖が目立つ。但し住宅用地の需要も考えられるため結果的に需給バ
ランスはほぼ均衡している。取引価格は画地規模等により区々のため、中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

既成市街地のために積算価格は求められず、比準価格と収益価格を試算したが、収益価格は低位に試算された。これは
自営の店舗等が大半で賃貸需要が希薄なことから、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないためと考えられる。
そこで、相対的に信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格を参考程度にとどめ、かつ代表標準地の公示価格を規準
とした価格との均衡にも留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　熱海 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 155,000 円／㎡

[105.2]
100

100
[100.0]

100
[162.5]

[100.0]
100

100,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    100,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍により観光来遊客数は不安定である
が、新たなホテル建築あるいは計画が市内で
いくつかあり、ポストコロナを見据えた動き
が活発である。

地域要因に特段の変動はない。海沿いを走る
国道１３５号から内陸に向かって分岐する幹
線市道沿いにあり、観光客の来遊を期待し辛
い。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +4.5
環境　　　　　　 +48.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

熱海 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４Ｋ第１ -647	熱海市		建付地	（　）	不整形	西15m国道、北4m、東6.5m、三方路		（都）商業高度2種最高31m (100,500)
b	４Ｋ第１ -650	熱海市		建付地	（　）	長方形	北東4.5m市道、北西4m、角地		（都）近商 (100,270)
c	４Ｋ第１ -645	熱海市		建付地	（　）	長方形	北5.5m市道、中間画地		（都）商業高度2種最高31m 土砂災害警戒区域 (90,330)
d	４Ｋ第１ -1055	熱海市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北西6.5m市道、南西3m、南1.8m、三方路		（都）近商高度2種最高31m 土砂災害警戒区域 (90,390)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 132,906	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.6]	142,247	100 [ 142.7]	99,683	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	99,700
b	(　 ) 101,864	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	97,013	100 [ 98.7]	98,291		98,300
c	(　 ) 107,848	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	107,848	100 [ 108.0]	99,859		99,900
d	(　 ) 96,844	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.3]	94,523	100 [ 92.5]	102,187		102,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +32.5
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -0.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +12.5
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -12.5
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -5.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 100,000 円／㎡]

熱海 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,509,700	1,063,046	4,446,654	4,150,960	295,694	（　0.9475） 280,170	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	5,717,755 円　　　　（　 36,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熱海 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	110.00	Ｓ3	330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防高度2種最高31m	90 ％	400 ％	400 ％	157 ㎡	12.0 m x 13.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸し、２～３階は１ＬＤＫ×４戸、平均専有面積約４６．７５㎡。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

規模・用途等を考慮すると標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.00	80.0	88.00	2,403	211,464	5.0	1,057,320
							0.0	0
2～ 3	住宅	110.00	85.0	93.50	1,560	145,860	2.0	291,720
							0.0	0
～

～

～

計		330.00	83.3	275.00		503,184		1,640,760
								0

⑨年額支払賃料	503,184 円　×　12ヶ月　＝　 6,038,208 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 275.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充当。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,038,208 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 543,439 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,494,769 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,640,760 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,931 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,509,700 円　　　　（　 35,094 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４Ｋ熱海　　　　-12	2,048 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	2,395	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,413 円/㎡　月額支払賃料（　 2,403 円/㎡）　基準階 1 F B
b	４Ｋ熱海　　　　-14	2,807 ( 2,800)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [105.0]	2,430
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

熱海 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	233,200 円	58,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	181,146 円	6,038,208　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 36,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 495,500 円	58,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	58,300 円	58,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,300 円	58,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,063,046 円　（　　　　　　 6,771 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,300,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,150,960 円（　　　　　 26,439 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,509,700 円
②総費用	1,063,046 円
③純収益　①－②	4,446,654 円
④建物等に帰属する純収益	4,150,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	295,694 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	280,170 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,785 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,717,755 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,400 円／㎡）