鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

熱海 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４Ｋ第１ -644	熱海市		更地	（　）	不整形	東6m市道、北4.5m、角地		（都）商業高度2種最高31m 土砂災害警戒区域 (100,360)
b	４Ｋ第１ -645	熱海市		建付地	（　）	長方形	北5.5m市道、中間画地		（都）商業高度2種最高31m 土砂災害警戒区域 (90,330)
c	４Ｋ第１ -646	熱海市		建付地	（　）	ほぼ台形	北東20m県道、中間画地		（都）商業高度2種最高31m (100,500)
d	４Ｋ第１ -647	熱海市		建付地	（　）	不整形	西15m国道、北4m、東6.5m、三方路		（都）商業高度2種最高31m (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 90,261	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 89.8]	100,513	100 [ 62.0]	162,118	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	162,000
b	(　 ) 107,848	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	107,848	100 [ 65.7]	164,152		164,000
c	(　 ) 430,849	100 [ 100.0]	[ 104.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	450,237	100 [ 196.5]	229,128		229,000
d	(　 ) 132,906	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.6]	142,247	100 [ 87.5]	162,568		163,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -32.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -26.5
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +80.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.5
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -0.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 163,000 円／㎡]

熱海 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,692,213	712,406	2,979,807	2,584,560	395,247	（　0.9475） 374,497	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	7,642,796 円　　　　（　 94,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熱海 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	64.00	Ｓ3	192.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業防火高度2種最高31m	100 ％	500 ％	500 ％	81 ㎡	4.7 m x 17.0 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階店舗フロア貸し、３階１Ｋ×２室、平均専有面積２５．６０㎡。

⑦有効率　 77.7 ％
の理由

同規模、同用途の標準的な共用面積を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	64.00	73.0	46.72	3,025	141,328	6.0	847,968
							0.0	0
2～ 2	店舗	64.00	80.0	51.20	2,000	102,400	6.0	614,400
							0.0	0
3～ 3	住宅	64.00	80.0	51.20	1,745	89,344	2.0	178,688
							0.0	0
～

～

計		192.00	77.7	149.12		333,072		1,641,056
								0

⑨年額支払賃料	333,072 円　×　12ヶ月　＝　 3,996,864 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 149.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,996,864 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 319,749 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,677,115 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,641,056 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,098 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,692,213 円　　　　（　 45,583 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４Ｋ熱海　　　　-11	4,090 ( 4,079)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	4,100	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,040 円/㎡　月額支払賃料（　 3,025 円/㎡）　基準階 1 F B
b	４Ｋ熱海　　　　-14	2,807 ( 2,800)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 96.0]	100 [105.0]	2,842
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

熱海 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	145,200 円	36,300,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	119,906 円	3,996,864　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 66,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 308,500 円	36,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,300 円	36,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,300 円	36,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 712,406 円　（　　　　　　 8,795 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,300,000 円	設計監理料率　 187,000 円／㎡　×　 192.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,584,560 円（　　　　　 31,908 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,692,213 円
②総費用	712,406 円
③純収益　①－②	2,979,807 円
④建物等に帰属する純収益	2,584,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	395,247 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	374,497 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,623 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,642,796 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 94,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
熱海 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

熱海 5-1

静岡県

静岡第１

氏名

不動産鑑定士　山田　啓吾

TEL.

鑑定評価額

13,200,000 円

１㎡当たりの価格

163,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	熱海市銀座町３５７番５｢銀座町５－９｣				②地積　(㎡)	81 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,500) 防火（その他）高度2種最高31m (100,500)
	1:3.5	店舗兼住宅ＲＣ3	名産店、飲食店等が多い温泉街の商業地域	南東15m国道	水道、ガス、下水	熱海 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 20 ｍ、南 60 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

３階建程度の店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 5.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 80 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１５ｍ国道

交通

施設

熱海駅南西方

1.1km

法令

規制

（都）商業
(100,500)
防火
高度2種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

熱海銀座商店街の副次的な商業地域で、今後も現状のまま推移するものと予測される。コロナ禍以降不安定な状
況にあるが、周辺において新たなホテルの建築も見られ、地価は暫時強含みと予測する。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 163,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 102,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は熱海市内の商業地域一円で、需要者の中心は圏内の小規模事業者であるが、ある程度敷地が集約化されて
いれば圏外大企業の参入も大いにあり得る。熱海銀座商店街の副次的商業地域で、その主要顧客は観光客であるため、
彼らの動向に大きく土地需要が左右される。コロナ禍以降は不安定な状況にあるが、周辺にて新たなホテルの建築が見
られる等市況は活発である。取引価格は画地規模等により区々のため、中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

既成市街地のために積算価格は求められず、比準価格と収益価格を試算したが、収益価格は低位に試算された。これは
自営の店舗等が大半で、賃貸市場が未成熟なことから土地価格に見合う賃料水準が形成されていないためと考えられる
。同一需給圏内では自用目的の取引が支配的であることも勘案して、実証性の高い比準価格を標準とし、収益価格は参
考程度にとどめ、かつ市場の需給動向や観光客の動向に留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    155,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　熱海 5-2                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    156,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍により観光来遊客数は不安定である
が、新たなホテル建築あるいは計画が市内で
いくつかあり、ポストコロナを見据えた動き
が活発である。

近隣地域南方の国道沿いにてホテルが建築中
であり、宿泊客の来遊が今後期待できる。ま
た近傍で美術館が新たに開館した。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.2 ％

+4.5 ％

３　試算価格算定内訳

熱海 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４Ｋ第１ -647	熱海市		建付地	（　）	不整形	西15m国道、北4m、東6.5m、三方路		（都）商業高度2種最高31m (100,500)
b	４Ｋ第１ -501	熱海市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東6m市道、南東6m、角地		（都）商業高度2種最高31m (100,360)
c	４Ｋ第１ -644	熱海市		更地	（　）	不整形	東6m市道、北4.5m、角地		（都）商業高度2種最高31m 土砂災害警戒区域 (100,360)
d	４Ｋ第１ -1055	熱海市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北西6.5m市道、南西3m、南1.8m、三方路		（都）近商高度2種最高31m 土砂災害警戒区域 (90,390)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 132,906	100 [ 100.0]	[ 106.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.6]	142,247	100 [ 88.2]	161,278	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	161,000
b	(　 ) 243,363	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	240,118	100 [ 84.9]	282,824		283,000
c	(　 ) 90,261	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 89.8]	100,513	100 [ 61.3]	163,969		164,000
d	(　 ) 96,844	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.3]	94,523	100 [ 58.1]	162,690		163,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 -0.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -5.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 163,000 円／㎡]

熱海 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,770,334	724,416	3,045,918	2,620,160	425,758	（　0.9475） 403,406	（ 5.0 - 0.1 ） 4.9％
	⑧収益価格	8,232,776 円　　　　（　 102,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

熱海 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	64.00	Ｓ3	192.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業防火高度2種最高31m	100 ％	500 ％	500 ％	81 ㎡	4.7 m x 17.0 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階は店舗フロア貸し、３階は１Ｋ×２、平均専有面積約２５．６㎡。

⑦有効率　 77.5 ％
の理由

規模・用途等を考慮すると標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	64.00	72.5	46.40	2,998	139,107	5.0	695,535
							0.0	0
2～ 2	店舗	64.00	80.0	51.20	2,170	111,104	5.0	555,520
							0.0	0
3～ 3	住宅	64.00	80.0	51.20	1,760	90,112	2.0	180,224
							0.0	0
～

～

計		192.00	77.5	148.80		340,323		1,431,279
								0

⑨年額支払賃料	340,323 円　×　12ヶ月　＝　 4,083,876 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 148.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充当。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,083,876 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 326,710 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,757,166 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,431,279 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,168 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,770,334 円　　　　（　 46,547 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４Ｋ熱海　　　　-13	1,952 ( 1,942)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 75.0]	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 97.0]	3,049	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,010 円/㎡　月額支払賃料（　 2,998 円/㎡）　基準階 1 F B
b	４Ｋ熱海　　　　-14	2,807 ( 2,800)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	2,970
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

熱海 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	147,200 円	36,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	122,516 円	4,083,876　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 68,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 312,800 円	36,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,800 円	36,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,800 円	36,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 724,416 円　（　　　　　　 8,943 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9475

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,800,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 192.00 ㎡　×　(100% ＋　 1.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0712	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0676 × 30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,620,160 円（　　　　　 32,348 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,770,334 円
②総費用	724,416 円
③純収益　①－②	3,045,918 円
④建物等に帰属する純収益	2,620,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	425,758 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	403,406 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,980 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,232,776 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 102,000 円／㎡）