別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 熱海 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熱海 -3 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　竹石　敦   TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 26,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熱海市西熱海町２丁目１８００番１５５ ｢西熱海町２－２－１１｣ ②地積 　(㎡) 420   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (40,200) （その他） 風致地区 土砂災害警戒区域 1:1.2 別荘 Ｗ3 別荘、保養所が多い 高台の住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 来宮 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建別荘地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 来宮駅北西方 2.9km 法令 規制 （都） ２中専 (40,200) 風致地区 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 比較的品等の良い別荘地域として概ね熟成しており、今後も現在の地域の状況が継続するものと予測する。高台 の傾斜地にあるが、閑静な居住環境で価格競争力があるため、今後の地価はやや強含みと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建別荘地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 熱海市を中心とした伊豆半島東部の別荘地域や低価格帯の住宅地域を同一需給圏と判定した。首都圏からのワーケーシ ョン等を目的としたセカンドハウス需要者が増加しており、移住需要者や従来型の別荘需要者も想定される。同一需給 圏を広く見渡しても新規の別荘地開発はなく、需要者は自己の使用目的に叶う中古物件を志向する傾向にある。別荘地 にあっては、規模、傾斜、眺望などによる価格差が大きく、取引の中心価格帯の抽出は難しくなっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 閑静な別荘地域でアパート等は皆無で、貸別荘等の想定も現実的でないことから、収益還元法は非適用とした。働き方 の多様化に伴い、セカンドハウス需要が増え、需要者の年齢層にも厚みが出ており、価格牽連関係の強い同一別荘地を 含む４事例を採用し得た。これらの事例につき、適正な比準過程を経て求めた比準価格は信頼度が高いため、当該価格 を採用し、前年標準地価格との検討も行いつつ、鑑定評価額を上記のように決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は減少し、高齢化率は県内４位。地 元需要が極めて少ない反面、新幹線駅を擁し 、首都圏需要の流入が顕著に見られる。 総じて傾斜を有するものの、区画が整った比 較的高品等の別荘地域で、首都圏需要者から の引き合いが増加している。 僅かに土砂災害警戒区域に掛かっているが、 眺望は比較的良好である。総じて環境条件は 標準の範囲内であり、競争力に大きな影響は ない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％