別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 熱海 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熱海 -1 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　竹石　敦   TEL.

鑑定評価額 9,700,000 円  １㎡当たりの価格 98,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熱海市春日町８３番２６ ｢春日町１１－１３｣ ②地積 　(㎡) 99   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,300) 準防 （その他） 高度1種最高21m (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ1 住宅の中に保養施設 等が見られる高台の 住宅地域 南5m市道 水道、ガス、下水 熱海 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 熱海駅北東方 300m 法令 規制 （都） ２住居 (70,200) 準防  高度1種最高21m ⑤地域要因の将 　来予測 地域の土地利用状況に変化は予想されず、今後も現在の居住環境を維持するものと予測する。熱海駅に近い住宅 地域の選好性は増しており、今後の地価は強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は熱海市を中心とした住宅地域と判定した。需要者の中心は資金力のある首都圏のセカンドハウス目的者で あり、移住や社宅目的も散見される。熱海市内には平坦地が少なく、首都圏からの需要に合致する優良物件が殆ど供給 されないことから、需給は逼迫し、地価は強含んでいる。取引が少ない上に中古物件が取引の中心で、規模のバラツキ もあることから、取引の中心価格帯の抽出は難しいが、中には総額５，０００万円を超える高額取引も見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用地としての土地利用が支配的で、画地規模等の制約からアパート等の想定が困難なため、収益還元法は非適用とし た。採用した４事例は何れも首都圏需要者による取引で、需要者の属性を反映した比準価格が得られた。需要者の物件 に求める優先事項も多様化しており、供給も少ないため、個別性の強い事例や古い事例も採用したが、比準過程は適正 である。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえつつ、鑑定評価額を上記のように決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熱海 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,200 円／㎡ [ 97.4] 100 100 [104.0] 100 [ 63.8] [104.0] 100 98,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     96,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は減少し、高齢化率は県内４位。地 元需要が極めて少ない反面、新幹線駅を擁し 、首都圏需要の流入が顕著に見られる。 熱海駅徒歩圏の高台に広がる閑静な住宅地域 で、土地利用状況に変化はない。供給が少な い中、希少性が増している。 規模が小さく建物計画が限定される反面、総 額的な優位性が認められる。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　 -28.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％