別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 沼津 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   沼津 9-2 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　矢野　敏夫   TEL.

鑑定評価額 50,800,000 円  １㎡当たりの価格 51,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沼津市大諏訪字八反田５６１番２ ②地積 　(㎡) 991   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:3 工場 中小工場、倉庫、営 業所等が混在する工 業地域 東8m市道 水道、ガス 沼津 3.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 沼津駅、北西方 3.9km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の工場、倉庫、事業所等が混在する既存の工業地域として当面は現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     51,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、沼津市内の工業地域を中心に隣接する三島市、裾野市、富士市、長泉町等の周辺自治体に存する工業 地域一帯。需要者の属性は、同一需給圏内の製造業を主体とする中小企業が中心であるが、近年は流通業務需要の増加 傾向が見られる。市場における中心価格帯は、１，０００㎡程度の標準的規模の土地であれば総額で概ね５，０００万 円前後となるが、より小規模な土地の取引も見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　自己使用の中小工場が主体の工業地域に存するため、収益還元法は非適用とした。近隣地域及びその周辺では自用目 的の取引により価格形成がなされ、市場で成立した現実の取引事例を基礎とする比準価格には高い規範性が認められる 。よって本件では実証的かつ現実妥当性の高い比準価格を採用し、市場の需給動向に関する資料等の検討も踏まえ鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県東部の中心都市であるものの、当市の雇用 ・所得環境は厳しい状況にある。流通業務地 以外の需要は弱含み傾向にある。 中小工場の多い地域で、価格に値頃感もあり 地価は安定的に推移している。令和元年に開 業した大規模商業施設関連の需要も期待され る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％