別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 沼津 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   沼津 9-1 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　海野　克明   TEL.

鑑定評価額 49,300,000 円  １㎡当たりの価格 42,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沼津市足高字尾上３９６番７７外 ②地積 　(㎡) 1,154   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1 工場 中小工場が建ち並ぶ 街区整然とした工業 団地 北9m市道 水道 沼津 7.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   270 ｍ、南    80 ｍ、北   500 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  34.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 沼津駅北方 7.4km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 東名沼津ＩＣに近い工業地域で、近年は地域要因に特筆すべき変動は無く、今後も当面は現状程度の地域環境を 維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は県東部の工業地域であり、主として沼津市及びその隣接市町等の工業地域一円。需要者は地元小規模事業 者から県内外の法人までその幅は広い。コロナ禍における消費行動の変遷等も背景に立地条件に優れた大規模物流業務 用地の需要は高まっているが、地元中小製造事業者等の投資意欲は一様でなく、慎重な姿勢も見られる。需要の中心と なる価格帯については、画地規模や需要者の属性等によりばらつきが大きく、中庸化は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用工場を主体とした工業地域であり、収益還元法は適用しなかった。比準価格は類似地域に存する取引事例から試算 した実証的価格であり、市場性を反映し説得力がある。当該地域では市場性に着目して取引がなされることが通常であ り、比準価格の規範性は高い。以上から本件では、市場性を反映した比準価格を概ね妥当と判断し、代表標準地との検 討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　沼津 9-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     51,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [120.0] [100.0] 100 42,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 企業収益に持ち直しの動きもみられ、大規模 物流業務用地の需要は引き続き堅調と見られ る。他方、業種や事業規模により一部で厳し さも窺える。 東名沼津ＩＣ背後の立地で利便性は良好であ るが、沼津市内における景況等を背景に中小 工業地取引は活発とは言えない状況が継続し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％