別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 沼津 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   沼津 -29 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　正弘   TEL.

鑑定評価額 14,400,000 円  １㎡当たりの価格 72,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沼津市東椎路字小屋敷１１５番１００ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 北4m市道 水道、ガス 沼津 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    15 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北、４ｍ市 道 交通 施設 沼津駅北西方 4.1km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺には戸建住宅が連たんしており、今後も地域の状況に変化はないものと予測する。郊外にあって街路の連続 性も劣ることから、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は沼津市及び隣接市町（三島市、清水町、長泉町）にかけての住宅地域一円である。需要者は沼津市内に居 住する３０～４０代の一次取得者が中心である。地域南方の大型商業施設を誘因とした住宅需要の盛り上がりは見られ ず、周辺類似地域で散見されるミニ分譲地の市場滞留期間も長期化している。市場の中心価格帯は土地で１５００万円 弱、新築の戸建住宅で３０００万弱とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 第１種低層住居専用地域に存し、合理的な経営に適した賃貸住宅の想定が困難であるため収益価格は試算しなかった。 自己使用の戸建住宅建設目的での土地取引により市場価格が形成されていることから、信頼性の高い事例から試算した 市場の実態を反映する比準価格を中心に、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　沼津 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    136,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [185.5] [100.0] 100 72,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 静岡県東部の拠点都市であるが、人口減少や 中心市街地の停滞等で拠点性は弱まっている 。不動産に対する需要も弱含みである。 郊外高台の戸建住宅地域である。地域南方の 大型商業施設施設の影響も見られず、需要は 弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.5 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +61.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％