別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 沼津 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   沼津 -26 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　河口　健   TEL.

鑑定評価額 4,550,000 円  １㎡当たりの価格 29,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沼津市口野字尾高２３９番１８ ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 漁家住宅、一般住宅 、倉庫等が混在する 住宅地域 南東4m市道 水道、下水 沼津 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 想定津波浸水域内に存する。 街 路 基準方位北、４ｍ、 市道 交通 施設 沼津駅南東方 11.0km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 沿岸部の漁家住宅を主体とする集落的色彩の強い地域で、高齢化・過疎化が進行している。津波リスク懸念等も あり近年需要が大幅に減退しており、今後もこの状況が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、沼津市及び周辺市町郊外の市街化調整区域等に形成される住宅地域である。需要者は、地元居住者若し くは地縁者が中心で、外部からの転入は極めて少ない。少子高齢化や人口減少等に加え、津波への懸念から需要は減退 傾向が続いている。不動産の取引自体極めて少ないこと、親族間若しくは地縁者による取引、相続による財産処分等、 取引事情を帯びる事例も少なくないことから、中心価格帯の把握は困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の漁家主体の既成集落であるため原価法の適用は断念し、賃貸需要が極めて乏しいため収益還元法の 適用も断念した。近隣地域及びその周辺では自用目的の取引により価格形成がなされ、市場で成立した現実の取引事例 を基礎とする比準価格には高い規範性が認められる。よって、本件では実証的かつ現実的妥当性の高い比準価格を中心 に、市場の需給動向に関する資料等の検討を踏まえつつ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県東部の中心都市であるものの、当市の雇用 ・所得環境は厳しい状況にある。利便性等の 良い宅地需要は堅調で、沿岸部の需要は停滞 傾向にある。 沼津市中心部から１０ｋｍ以上離れた利便性 の劣る沿岸部で、津波リスクと過疎化等によ る需要減退が続き、地価下落が継続している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.0 ％  ％