別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 沼津 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   沼津 -24 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　杉崎　充登   TEL.

鑑定評価額 17,600,000 円  １㎡当たりの価格 106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沼津市新沢田町１７４番６ ｢新沢田町１４－６｣ ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い既成住宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 沼津 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 沼津駅北西方 2.5km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は国道１号線背後の住宅地域として熟成しており、当面現状のまま推移するものと予測される。駅近く の住宅地域と比較すると競争力はやや弱く、今後の地価水準は弱含み傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    106,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は沼津市を中心として、三島市・駿東郡清水町・長泉町の圏域。需要者は沼津市居住者・通勤者が中心とな っている。市中心部から北西方郊外の国道１号線背後の住宅地域においては、一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域として 熟成しているが、駅により近い地域と比較し競争力はやや弱く、需要はやや弱含みで推移している。土地のみでは、１ ４００万円～２２００万円程度、新築戸建２８００万円～３６００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成市街地のため積算価格は求められず、比準価格と収益価格を試算した。対象標準地周辺にはアパート等も存するが 、標準的な画地規模では、投資合理性のある配置設計に基づく賃貸想定が困難であるため、収益価格は求めなかった。 取引の中心は自用目的であり、快適性を重視して価格決定がなされている。従って、市場性を反映して実証性に優る比 準価格を採用し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　沼津 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    136,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [131.9] [104.0] 100 106,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    107,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県東部の中心都市であるが、人口の減少傾向 、中心商業地の衰退等もあり、土地需要は利 便性等が良好な一部地域を除き、弱含み傾向 となっている。 郊外の住宅地域で、周辺には学校、店舗等を 配し、利便性に支障はないが、駅徒歩圏内の 地域と比較し選好性は劣るため、地価は弱含 み傾向にある。 南接面道路であり、方位に関し相応の格差を 判定した。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.8 交通・接近　　　  +2.5 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％