別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 沼津 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   沼津 -21 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　細川　豊昭   TEL.

鑑定評価額 15,400,000 円  １㎡当たりの価格 73,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沼津市下香貫字馬場５２５番２３ ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 建築中 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 沼津 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北４ｍ　 市道 交通 施設 沼津駅　南東方 2.9km 法令 規制 １低専 ⑤地域要因の将 　来予測 沼津駅南部の戸建住宅等を中心とする概ね成熟した既成住宅地域であり、地域要因に変動は見られず、当面は現 状の住環境のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は沼津市を中心に、三島市、清水町、長泉町の住宅地域。需要者の中心は市内在住者及び同一需給圏内への 通勤者である。沼津駅北部の駅との接近性に優れた生活利便性が良好な住宅地域は、底堅い需要があるが沼津市全体の 不動産需要は低迷している。近隣地域は沼津駅南部の津波が懸念される地域であり、需要の弱い状況が継続している。 土地が２００㎡程度で１０００～１６００万円、新築戸建住宅で２５００～３０００万円が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は低層戸建住宅を中心とする既成住宅地域であり、行政的条件より容積率制限が厳しく、収益性の見込めるア パートの建設想定は困難であるため収益価格は試算しなかった。近隣地域は居住の快適性を指標とした自用目的の取引 が多い住宅地域であり、かつ同一需給圏内において多数の信頼性のある取引事例が得られた。以上より、実証的な比準 価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　沼津 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,000 円／㎡ [ 97.1] 100 100 [103.0] 100 [ 93.4] [104.0] 100 73,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県東部の中心都市であるが、商業地の繁華性 は低迷し、住宅地は隣接市町と比べ選好性が やや劣り、全体的に地価は下落傾向にある。 近隣地域は沼津駅南部の文教施設、商業施設 等との接近性に優れた地域であるが、災害リ スクより選好性が劣る状況が継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -0.5 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％