別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 沼津 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   沼津 -20 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　杉崎　充登   TEL.

鑑定評価額 18,900,000 円  １㎡当たりの価格 106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 個別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沼津市岡宮字洞畑９９６番１２ (岡宮北１３街区１１) ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 地区計画等 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が増えつつ ある区画整然とした 住宅地域 南6m区画街路 水道、ガス、下水 沼津 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  18.5 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業施行中の住 宅地域。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ区画街路 交通 施設 沼津駅北方 3.7km 法令 規制 １低専 (50,100) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理事業施行中の住宅地域。空地も残されているが、需給は安定しており、居住環境の良好な戸建住宅 地域として徐々に熟成していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    106,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は沼津市を中心として、三島市・駿東郡清水町・長泉町の圏域。需要者は沼津市居住者・通勤者が中心とな っている。対象標準地周辺は土地区画整理事業施行中であるが、市内陸部の文教施設や高速道路ＩＣへの接近性に優れ た居住環境良好な住宅地域にあって、選好性は高く需給は安定している。土地のみでは、１４００万円～２２００万円 程度、新築戸建の物件で２８００万円～３６００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は郊外の土地区画整理事業施行中の低層住宅地域であり、戸建住宅の敷地としての利用が増加中である。居住 の快適性が重視され、自用目的取引が価格形成の中心となっており、アパート等の合理的な賃貸経営が成り立たない第 １種低層住居専用地域に存するため、収益還元法の適用を控えた。従って、本件では市場性を反映して実証性に優る比 準価格を採用し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　沼津 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    136,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [132.7] [104.0] 100 106,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    106,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県東部の中心都市であるが、人口の減少傾向 、中心商業地の衰退等もあり、土地需要は利 便性等が良好な一部地域を除き、弱含み傾向 となっている。 土地区画整理事業施行中の地域。下水道等の 整備が進み、戸建住宅地として利用が増加中 で、需給は安定している。 南接面道路であり、方位に関し相応の格差を 判定した。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.8 交通・接近　　　  +4.9 環境　　　　　　 +25.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％