別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 沼津 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   沼津 -19 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　竹石　敦   TEL.

鑑定評価額 12,200,000 円  １㎡当たりの価格 68,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沼津市東原字堤下通２２７番４外 ②地積 　(㎡) 179   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｓ2 一般住宅のほかアパ ート等も見られる住 宅地域 東6.5m市道 水道、ガス 片浜 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６．５ ｍ市道 交通 施設 片浜駅北方 2.1km 法令 規制 ２中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅中心の郊外の住宅地域として今後も推移し、地域の標準的使用に変化は予想されない。生活利便性が劣 り、需要は限定的であるため、地価は今後も弱含みと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 沼津市郊外部を中心とした東海道本線各駅勢圏の住宅地域を同一需給圏として捉えた。需要者としては周辺地域のアパ ート等に居住する若年一次取得者が主に想定され、生活利便性を欠くため周辺地域からの転入は期待できない。市域西 部の内陸部では需要の少なさから新規の宅地供給は少なく、中古住宅等の単発の取引が散見される程度である。土地は ４５坪程度で１，０００万円前後、新築戸建では２，５００万円前後が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 位置環境、画地規模等から合理的な賃貸想定が困難なため、収益還元法は非適用とした。当地域周辺では上記市場の特 性から取引が少なく、やや古い事例も採用したが、適正な補修正、要因比較を行い、各事例の特徴に応じた斟酌を加え つつ試算された比準価格は十分な説得力を有する。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　沼津 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    136,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [202.4] [102.0] 100 67,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は減少し高齢化率は上昇している。 令和３年第３四半期の土地取引件数は前期比 で同程度、同様の比較で新設住宅着工戸数は 増加傾向。 市街地から離れた市内北西部郊外にあって、 生活利便性が劣るため需要が弱く、地域の熟 成度に変化はみられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +90.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％