別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 沼津 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   沼津 -15 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　海野　克明   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 76,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沼津市大諏訪字南道並１８９番１ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,172) 1:1.5 住宅 Ｗ2 県道背後の一般住宅 が多い既成住宅地域 南東4.3m市道 水道、ガス、下水 片浜 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   210 ｍ、南   100 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．３ｍ市道 交通 施設 片浜駅南東方 1.2km 法令 規制 ２中専 (60,172) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を主体とした住宅地域で、今後も当面は現状程度の住環境を維持すると予測する。海岸部に近いことも あって需要は近年限定的であり、地価は下落基調にて推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は沼津市及びその隣接市町等の住宅地域を内包する圏域であり、主として沼津市内における価格低～中位程 度の住宅地域一円。需要者は当該市町に居住或いは通勤する３０歳代前後の１次取得者層が中心と見られる。旧来から の住宅地域で、生活利便性は普通程度であるが海岸部に近接した地域では近年需要は弱く、地価は下落基調である。需 要の中心となる価格帯は土地で１０００～１５００万円、新築戸建で２３００～２８００万円程度と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域における地域環境、対象標準地の画地条件等に鑑み、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、周辺の類似 地域に存する複数の取引事例から求められ、市場性を反映した実証的価格と思料する。近隣地域は市場性に着目した取 引が大半を占める住宅地域であることに鑑みれば、比準価格は説得力がある。以上から本件では、市場性を反映した比 準価格を概ね妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　沼津 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    136,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [182.8] [103.0] 100 75,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口の減少や地域経済の低迷等を背景に沼津 市における不動産の潜在需要は減退傾向にあ る。近年は地域毎に需要の二極化、選別化が 進行している。 海岸部に近接した旧東海道背後の既存住宅地 域であり、需要は軟調な推移が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +74.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％