別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 沼津 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   沼津 -14 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　海野　克明   TEL.

鑑定評価額 19,600,000 円  １㎡当たりの価格 94,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沼津市岡宮字上二又久保１３２７番３７外 ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心とし た郊外の住宅地域 南6m市道 水道、ガス 沼津 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 東名沼津ＩＣに近接した高台 の住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 沼津駅北方 4.8km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 沼津市北部郊外の一般住宅や共同住宅が建ち並ぶ住宅地域で、今後も当面は現状同様の住宅地域として推移する と予測する。地価は概ね横這い～若干の下落程度で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は沼津市、三島市、長泉町及び清水町等の住宅地域を内包する圏域であり、主として沼津市の中心部から郊 外に至る価格中位程度の住宅地域一円。需要者は当該市町に居住或いは通勤する３０歳代前後の１次取得者層が中心と 見られる。高台の立地で津波リスクが無いため近年需要は安定的であるが画地条件や立地条件等による選別化が見られ る。需要の中心は土地で１５００～２０００万円、新築戸建で３０００～３５００万円程度と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅を主体とした郊外の住宅地域であり、行政条件や地域性等に鑑み、収益還元法は適用しなかった。 比準価格は類似地域に存する複数の取引事例から求められ、市場性を反映した実証的価格と思料する。本件標準地は、 市場性に着目した取引が大半を占める住宅地域に存し、比準価格は規範性が高い。以上から本件では、不動産業者意見 や代表標準地からの検討を踏まえ、上記比準価格を概ね妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　沼津 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    136,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [148.5] [104.0] 100 94,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     94,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口の減少や地域経済の低迷等を背景に沼津 市における不動産の潜在需要は減退傾向にあ る。近年は地域毎に需要の二極化、選別化が 進行している。 沼津市北部の高台に位置し、公共公益的施設 等への接近条件にやや劣るが、津波リスクが なく潜在的な需要が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.1 ％  ％