別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 沼津 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   沼津 -10 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　竹石　敦   TEL.

鑑定評価額 19,100,000 円  １㎡当たりの価格 97,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 76,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沼津市大岡字堂下５０２番１２ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ3 中規模一般住宅が多 い郊外の閑静な新興 住宅地域 南東5m市道 水道、ガス 沼津 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西   110 ｍ、南    75 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 沼津駅北東方 2.8km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とする住宅地域としての現状を、今後も維持するものと予測する。大岡地区全体として潤沢な供 給がある反面、当地域の競争力は弱く、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     97,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は沼津市を中心に、清水町、三島市等の隣接市町も包含する住宅地域。需要者としては同一学区内のアパー ト等に居住する一次取得者が主に想定される。新規の宅地供給は相続等を機に売却、分割されるなどしたミニ分譲地が 中心で、市場価格を牽引するような大規模な宅地供給はない。土地は４５坪程度で１，５００万円前後、新築戸建では ３，０００万円前後が取引の中心とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅主体の郊外の閑静な住宅地域で賃貸需要が乏しく、投資採算性も考え合わせた結果、賃貸想定は非合理なため 、収益価格は試算しなかった。市場参加者は居住の快適性を重視し、過去の取引価格との秤量を経て価格決定を行う傾 向にある。大岡地区の４事例に裏付けられた比準価格は十分な信頼度を有するため当該価格を採用し、代表標準地との 検討も行いつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　沼津 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    136,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [143.2] [103.0] 100 96,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     98,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は減少し高齢化率は上昇している。 令和３年第３四半期の土地取引件数は前期比 で同程度、同様の比較で新設住宅着工戸数は 増加傾向。 黄瀬川に近い低地に広がる戸建住宅地域で、 閑静な居住環境にある一方で、水害リスク等 から人気度は低い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％