別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 沼津 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   沼津 -8 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　菊池　晶   TEL.

鑑定評価額 10,800,000 円  １㎡当たりの価格 68,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沼津市常盤町２丁目１０番４ ②地積 　(㎡) 157   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模の一般住宅が 多い既成住宅地域 北5.3m市道 水道、ガス、下水 沼津 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　、５． ３ｍ市道 交通 施設 沼津駅南方 1.7km 法令 規制 ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い住宅地域で、特段大きな変動要因も見られないことから今後も現状維持と予測。当地区は 利便性等は標準的だが、沿岸部に近いことから需要も弱く、地価は下落傾向が続くものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は沼津市及び隣接する三島市、清水町、長泉町等の住宅地域一円。需要者は沼津市内に居住する２０～４０ 代の一次取得者が中心となる。市内中心部に比較的近い閑静な既成住宅地域で、利便性等は標準的だが沿岸部に近いこ とから、需要の弱い状況が続いている。取引の中心は土地で１，０００万円～１，５００万円程度、新築戸建住宅で２ ，５００万円～３，２００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は賃貸用共同住宅も見られるが、戸建住宅を中心とした住宅地域であり、賃貸経営を有効に成立させる地積等 でないため、収益価格は試算しない。当地区は自己居住目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が形成されるも のと認められることから、実証性を有する比準価格を中心に、代表標準地からの検討も踏まえ、地域の需給動向にも留 意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　沼津 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,000 円／㎡ [ 97.1] 100 100 [104.0] 100 [ 95.1] [100.0] 100 68,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は依然減少傾向、高齢化率は上昇 傾向にある。新設住宅着工戸数及び土地取引 件数は増加に転じたものの、地価は下落傾向 が続いている。 当地区は市内中心部に比較的近い既成住宅地 域で、沿岸部に近いことから地区の人口も減 少しており、依然として需要は弱含みで推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％