別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 沼津 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   沼津 -5 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　山田　啓吾   TEL.

鑑定評価額 25,500,000 円  １㎡当たりの価格 108,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 87,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沼津市本郷町４０２番３ ｢本郷町１２－２４｣ ②地積 　(㎡) 236   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 西7.3m市道 水道、ガス 沼津 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   120 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、７．３ ｍ市道 交通 施設 沼津駅南東方 1.4km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 市役所や文教施設への接近性が良好な既成住宅地域であり、今後も現状のまま推移するものと予測される。狩野 川以南の土地は被災懸念等から需要減退が続いており、地価は暫時弱含みと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    108,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は沼津市及び隣接市町の住宅地域一円で、需要者の中心は圏内に在住・通勤するサラリーマン等の一次取得 者である。市役所や文教施設への接近性が良好な利便性に優る住宅地域であり、近傍では市立体育館等の整備事業が進 められているが、浸水被災の懸念等から需要は減退基調が続く。取引の中心となる価格帯は更地で１，０００万円台の 後半程度、新築戸建で３，０００万円台の前半程度であるが、画地規模等によりばらつきがある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 既成市街地のために積算価格は求められなかった。また近隣地域は第１種低層住居専用地域にあり、自用の戸建住宅が 多く、かつ取引も自用目的がほとんどを占めること、経済合理性のある居住用建物の賃貸経営が難しいことから、収益 価格も求めなかった。そこで実証性に優る比準価格を標準とし、代表標準地の価格との均衡に十分留意し、かつ市場の 需給動向をも検討の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　沼津 -9                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     70,000 円／㎡ [ 97.1] 100 100 [104.0] 100 [ 61.0] [101.0] 100 108,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    110,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市人口の減少傾向に歯止めがかからず、宅地 需要は利便性に優る一部の中心市街地を除い て、全般的に弱い動きである。 北方を流れる狩野川の氾濫危険性が若干ある 。西方にて総合体育館の建築を柱とする整備 事業が進められている。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -35.5 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％