別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 沼津 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   沼津 -4 静岡県 静岡第１ 氏名  不動産鑑定士　菊池　晶   TEL.

鑑定評価額 14,600,000 円  １㎡当たりの価格 94,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 75,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 沼津市大岡字古求３１７４番９ ②地積 　(㎡) 154   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅を主にアパ ート等が混在する住 宅地域 西5m市道 水道、ガス 沼津 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、　５ｍ 市道 交通 施設 沼津駅北東方 4.5km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とする住宅地域で、特段大きな変動要因も見られないことから今後も現状維持と予測。当地区は 住環境等が標準的で需要は安定しているが、当市の人口減少傾向等から、地価はやや弱含みが続くものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は沼津市及び隣接する三島市、清水町、長泉町等の住宅地域一円。需要者は沼津市内に居住する３０～４０ 代の一次取得者が中心となる。当地区は沼津市北東部郊外の丘陵地に位置する既成住宅地域で、市街地への接近性は劣 るものの津波等の災害リスクも低く、需要は安定しているが、供給も多い。取引の中心は土地で１，３００万円～２， １００万円程度、新築戸建住宅で２，８００万円～４，０００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とする郊外の住宅地域であり、一部賃貸用共同住宅も見られるものの、一般的な利用方法で はなく、かつ、対象標準地は賃貸経営を有効に成立させる地積等でないため、収益価格は試算しない。当地区は自己居 住目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が形成されるものと認められることから、実証性を有する比準価格を 中心に、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　沼津 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    136,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [143.9] [101.0] 100 94,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     94,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は依然減少傾向、高齢化率は上昇 傾向にある。新設住宅着工戸数及び土地取引 件数は増加に転じたものの、地価は下落傾向 が続いている。 当地区は市内北東部郊外の住宅地域で、市街 地への接近性は劣るものの、住環境等は標準 的で需要は安定しているが、供給も多い状況 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +37.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％