別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 浜松天竜 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松天竜 -3 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　力也   TEL.

鑑定評価額 4,280,000 円  １㎡当たりの価格 22,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市天竜区船明字扇田２５２０番２０ ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 地区計画等 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 北西5m市道 水道、下水 二俣本町 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    80 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 北側で土地区画整理事業が施 行中である。 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 天竜浜名湖鉄道線二俣 本町駅北方 3.0km 法令 規制 １中専 (60,150) 地区計画等 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 船明ダム近くの熟成した住宅地域であるが、外部からの転入が限定的で人口減少や土砂災害の懸念もあることか ら需要の低下が続き、当面現状を維持して地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧天竜市の住宅地域一円である。需要者は天竜区及び隣接する地域に地縁性を有する一次取得者が中心 となる。近隣地域は船明ダム近くの熟成した住宅地域であるが、人口減少等による地域の活力低下に加え、地盤や災害 の懸念から選好性が低く、需要は低迷している。隣接する土地区画整理地では未だ空地も目立つ。土地は総額で４００ 万～７００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であり、利便性や快適性を重視した自用目的の取引が大部分を占め、標準地 の画地規模も勘案すると経済合理性を備えた賃貸住宅を想定することが困難であるため、収益価格は試算しなかった。 一方、比準価格は、市場の実態を反映した客観的で実証的な価格であることから規範性が高い。以上より、本件では比 準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松天竜 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,500 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [180.8] [100.0] 100 22,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響による経済活動の停滞から景 気は持ち直し傾向にあるが、人口減少や高齢 化の進行により不動産需要は低下している。 郊外に位置する住宅地域で、限定的な転入状 況に地盤や災害の懸念もあり、需要は低迷し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +13.6 環境　　　　　　 +56.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.4 ％  ％