別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 浜松浜北 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松浜北 -8 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　市川　高史   TEL.

鑑定評価額 14,400,000 円  １㎡当たりの価格 42,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市浜北区平口４８３番 ②地積 　(㎡) 344   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 地等が見られる住宅 地域 南東5.3m市道 水道 浜北 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．３ｍ市道 交通 施設 遠州鉄道線浜北駅北西 方 2.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 特段、価格に影響を与えるような変動要因は観察されない。よって、当分の間は現状を維持するものと考えられ る。地価は、弱含みで推移すると推察される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、浜北区内の市街化調整区域及びその周辺地域である。需要者は、浜北区に在住する地縁性を有する一次 取得者である。市街化調整区域内に位置し農地も多く残る地域であるが、浜松環状線や大型商業施設へのアクセスが良 好で生活利便施設への接近性に優れている。これらの要因から、価格こそ弱含みながらも断続的に一定の取引が観察さ れる地域である。土地は総額で、１，５００万円前後が市場の中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域内より代替競争性の観点から信頼性を有する取引事例を収集した。賃貸市場については未成熟 であり、また当該地域は、主として自己居住目的の取引が中心の住宅地域である。故に、収益還元法は適用しなかった 。よって、類似地域の取引事例より求めた比準価格を標準とし、代表標準地との価格検討を踏まえて、市場動向に留意 しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松浜北 -7                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,800 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [102.0] 100 [111.0] [102.0] 100 42,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ワクチン接種が広まりコロナ禍の混乱が少し 落ち着く中、地元経済の復調もあって、不動 産に対する需要は比較的堅調。 市街化調整区域内の宅地で需要は弱い。但し 郊外型大型商業施設や主要幹線道路に近い事 から一定の需要は観察される住宅地域である 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.4 交通・接近　　　  +2.3 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％