別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 浜松北 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松北 9-1 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　渥美　正樹   TEL.

鑑定評価額 465,000,000 円  １㎡当たりの価格 33,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 26,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市北区新都田４丁目１０４番３ ｢新都田４－４－３｣ ②地積 　(㎡) 13,998   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1.2:1 工場 中規模の工場が建ち 並ぶ街区整然とした 工業団地 西15m市道 水道、ガス、下水 浜松 14.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   240 ｍ、西   120 ｍ、南   150 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 130.0 ｍ、奥行　約　　 110.0 ｍ、規模　　    14,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 三方原台地上の街路、環境の 整備された工業団地。 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 浜松駅北方 14.0km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 街路、環境の整備された立地環境に恵まれた工業団地では、内陸移転等により需要は比較的堅調で、地価は安定 的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は静岡県西部の工業地域一円。需要者は比較的規模の大きな生産施設・研究施設を必要とする県内外の法人 が中心である。内陸部に位置し新東名や東名高速のスマートインターチェンジ等への接近性や街路、環境の整備された 立地環境に恵まれていることから、工場の移転や新設の候補地としての需要がある。画地規模等により取引総額は大き く異なるが、価格帯としては㎡当たり３万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 求められた試算価格は比準価格のみであり、近隣地域は自己使用の工場や研究施設等が建ち並ぶ工業団地で、賃貸市場 は成熟していないことから収益価格は適用できなかった。比準価格は工場用地としての利用を前提とした現実の取引事 例から求めた価格であり、実証的である。よって、広域的な工場用地の需給動向に留意し、取引市場を反映して実証的 な比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地元大企業は比較的好調で、立地環境に恵ま れた地域では、内陸移転等により需要は安定 している。 市北部の台地上に存する大規模工場団地で、 沿岸部からの移転需要も多く、堅調に推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％