別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 浜松北 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松北 -10 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　渥美　正樹   TEL.

鑑定評価額 12,000,000 円  １㎡当たりの価格 46,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市北区都田町字前原８０１７番６ ②地積 　(㎡) 260   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農地等が 見られる台地上の住 宅地域 南8m市道 水道 浜松 13.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   550 ｍ、西   250 ｍ、南   300 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 北区郊外の、市街化調整区域 内に展開する住宅地域。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 浜松駅北方 13.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 浜松駅北方から北西方の郊外の住宅地域で、新型コロナの影響は一部に持ち直す動きもあり、比較的堅調な需要 が認められ、地価は安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 １階から２階程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浜松駅北方から北西方の郊外に拡がる、市街化調整区域内の住宅地域一円。需要者は当該地域に居住する ３０～４０歳代前後の１次取得者層が中心であり、調区内にあるため供給も限定的で、一部では地縁性も残るが、値頃 感を背景に、新型コロナの影響は一部に持ち直す動きもみられ、土地需要は回復傾向にある。土地で１０００～１５０ ０万円程度、建売で２５００～３０００万円程度を中心に、画地規模は多様でありその価格帯は広い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 求められた試算価格は比準価格のみであり、収益価格は対象地の地積及び公法上の規制から経済合理的な共同住宅によ る賃貸経営が困難なため、試算しなかった。近隣地域はアパートも少なく自用目的での戸建住宅の取引が中心であり、 類似地域において信頼性を有する多数の事例を収集し得た。よって標準地価格の決定に際しては比準価格を採用し、代 表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松北 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [126.7] [103.0] 100 46,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は、一部に持ち直す動きも あるが、先行きについてはやや不透明である 。 背後地域への大規模工場の進出や割安感によ り需要は比較的安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.8 交通・接近　　　  +0.6 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％