別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 浜松北 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松北 -9 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　丸山　哲生   TEL.

鑑定評価額 7,910,000 円  １㎡当たりの価格 34,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市北区細江町中川字川久保４９１１番１４外 ②地積 　(㎡) 230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,150) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等が見られる既成住 宅地域 東4m市道 水道、下水 気賀 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ市道 交通 施設 天竜浜名湖鉄道線気賀 駅東方 1.7km 法令 規制 ２中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 周辺には農地も見られる住宅地域で、格別の変動要因はなく、当面の間現状を維持すると予測する。地縁性が強 く、生活利便性も劣る地域であるため、地価は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は細江町、引佐町を中心とする住宅地域である。需要者は細江町、引佐町の居住者を中心に旧浜松市へ通勤 するサラリーマン等の一次取得者等も含まれる。新型コロナウイルス感染症の拡大後、外部からの需要も散見されるが 、地縁的な需要が殆どである。また、昨今の地元需要は災害の少ない場所への移転需要が多くなっている。需要の中心 となる価格帯は、土地で７００万円～９００万円程度、新築戸建で２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする郊外の住宅地域で、賃貸需要が乏しく、投資採算性の観点から収益価格は試算しなかった。一方 、対象標準地は居住の快適性・利便性等を重視する住宅地域に存し、自己使用目的で取引されるのが一般的であること から、市場の実態を反映した比準価格に基づき、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松北 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [129.3] [102.0] 100 34,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響から回復途 上にあるが、回復度合いは地域によって異な り、災害リスクのある土地等は依然敬遠され る傾向にある。 地域要因に格別の変動はない。地縁性が強く 、生活利便性が劣ることから、地価は弱含み である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　 +13.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％