別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 浜松北 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松北 -5 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　長島　和芳   TEL.

鑑定評価額 8,180,000 円  １㎡当たりの価格 40,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市北区引佐町井伊谷字田中２５５０番９ ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に空地等も見られる 住宅地域 南6m市道 水道、下水 金指 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整理事業完了後の地域に 隣接する既成の住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 天竜浜名湖鉄道金指駅 北方 2.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を主とする住宅地域としての現状を維持すると予測する。当地域は浜松市の中心部から遠く需要は限定 的であるため、地価はやや弱含みに推移してゆくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね引佐町、細江町一円の住宅地域である。需要者は引佐町及び細江町内の居住者が中心であるが、周 辺の区画整理地域は居住環境が整ってきたこともあり、両町外からの転入も見られるようになっている。しかし、当地 域は既成の住宅地域で外部からの転入者は少なく、価格的にはやや弱含みに推移している。土地は７００万～１０００ 万円程度、新築戸建住宅は２０００万～２５００万円程度が取引の中心となる価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の取引事例から比準して求めた価格で信頼性が高い。一方、当地域はアパート等の収益物件は ほとんど見受けられない戸建住宅主体の地域で、賃貸市場は未成熟と判断されるため、収益価格は試算しなかった。以 上より、代表標準地との検討を踏まえ、取引市場を反映した実証的な比準価格を採用することを適切と判断し、鑑定評 価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松北 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [112.3] [105.0] 100 40,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地についてはコロナ禍の影響は小さいの が現状であるが、利便性や環境条件によって 需要の強弱が見られ、地価動向に差が生じて いる。 区画整理された地域に隣接した既成の住宅地 域であるが、市の中心部から遠いため需要は 限定的で、地価はやや弱含みに推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　 +14.6 環境　　　　　　  -2.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％