別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 浜松北 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松北 -3 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　長島　和芳   TEL.

鑑定評価額 5,810,000 円  １㎡当たりの価格 43,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市北区引佐町金指字東金指１０２９番６ ②地積 　(㎡) 133   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,100) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ利便性の良い既成 住宅地域 西6.5m市道 水道、下水 金指 160m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 天竜浜名湖鉄道金指駅 北方 160m 法令 規制 １中専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 旧引佐郡の中にあっては利便性が良好な地域で、当面は現状を維持すると予測する。需給環境に大きな変動は見 られないことから、地価はほぼ横這い傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね引佐町、細江町内の住宅地域一円で、需要者層は引佐町、細江町内の居住者が中心である。天竜浜 名湖鉄道の金指駅に近く、商業施設への接近性にも恵まれ利便性は良好なため、地価は概ね安定的に推移している。土 地は５００万円～９００万円程度、新築戸建住宅は２０００万円～２５００万円程度の取引が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の取引事例から比準して求めた価格で実証的である。一方、当地域はアパート等の収益物件は ほとんど見受けられない戸建住宅主体の地域で、賃貸市場は未成熟と判断されるため、収益価格は試算しなかった。よ って、一般的要因及び周辺地域の需給動向に留意のうえ、取引市場を反映した実証的な比準価格を採用することを適切 と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地についてはコロナ禍の影響は小さいの が現状であるが、利便性や環境条件によって 需要の強弱が見られ、地価動向に差が生じて いる。 外部からの転入は多くないものの、商業施設 や鉄道駅に近接しており、生活利便性と値頃 感から一定の需要がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％