別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 浜松北 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松北 -1 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　長島　和芳   TEL.

鑑定評価額 16,700,000 円  １㎡当たりの価格 81,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市北区初生町１３３６番３ ②地積 　(㎡) 205   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 利便性のよい住宅地 域 北東5.5m市道 水道、ガス、下水 浜松 8.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外部の利便性の良い住宅地 域 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ市道 交通 施設 ＪＲ浜松駅北方 8.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 生活利便の良い住宅地域としての現状を今後も維持していくものと予測する。高台志向もあって住宅地需要は堅 調であり、地価はやや強含みに推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浜松市の北部から北西部の郊外に位置する住宅地域である。需要者は同一需給圏内の居住者が中心である が、利便性の良さから圏外からの転入者も多い。戸建住宅を主とし一部に共同住宅も見られる地域で、利便性、住環境 が比較的良好であることから、需要は豊富であり、地価はやや強含みに推移している。土地は１３００万～１８００万 円程度、新築の戸建物件は２８００万～３５００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場における現実の取引事例価格から比準して求めたものであり、実証的な価格である。一方、当地域は戸 建住宅が主体の地域で取引は自己使用目的の戸建住宅用地が大半を占めるため、最有効使用及び市場参加者の観点から 収益価格は規範性が乏しいと判断し、試算しなかった。よって、代表標準地との検討を踏まえ、市場を反映して実証的 な比準価格を採用することを適切と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松中 -17                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     85,700 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [102.0] 100 [101.7] [100.0] 100 81,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地についてはコロナ禍の影響は小さいの が現状である。利便性や環境条件によって需 要の強弱が見られ、地価動向には差が生じて いる。 郊外部であるが、高台に位置し、学校や店舗 、幹線街路等に近く、生活利便性が良好なた め需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.8 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％