別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 浜松南 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松南 9-1 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　庄古　延寛   TEL.

鑑定評価額 81,700,000 円  １㎡当たりの価格 36,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市南区高塚町１７８８番６外 ②地積 　(㎡) 2,244   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 1:3.5 工場兼事務所 中小規模の工場のほ かに住宅も見られる 工業地域 東7m市道、南側道 水道、ガス、下水 浜松 6.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西   120 ｍ、南   120 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 ＪＲ東海道本線　　　 浜松駅西方 6.2km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 特段の変動要因はなく、現状を維持するものと見られる。工場地のほか、住宅地としての利用も見込めるなど、 用途の多様性が見られる地域であり、コロナ禍の状況が落ち着きつつある中、地価は安定的にすると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浜松市の中小規模の工場が所在する地域であり、需要者は地元の法人が中心であるが、開発素地の取得を 目的とする不動産業者等も想定される。近隣地域周辺は一般住宅を中心とした住宅地域であり、工場地としての街路幅 員はそれ程広くないが、周辺関連企業との位置関係、用途の多様性から需要は概ね安定的である。取引価格は個別性が 強くまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小工場は自己施設での操業が多く、賃貸市場の熟成度は低い。市場参加者の観点からも賃貸想定は規範性に乏しく、 また、企業経営による純収益の把握が困難なので収益還元法は適用しなかった。比準価格は信頼性の高い複数の事例か ら試算しており規範性は高い。近隣地域は自己操業の工場が中心で、取引も自己使用目的で行われている点を勘案し、 本件では比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松中 9-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,400 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [132.1] [101.0] 100 36,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍における電子商取引の拡大、製造業 等の業績回復など、工業系用途の需要は堅調 であるが、各種原材料の供給不足の懸念もあ り、注視が必要。 製造業関連企業との位置関係のほか、用途の 多様性が見られ、コロナ禍による影響が落ち 着きを見せていることも相俟って、需給バラ ンスは安定的。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.9 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％