別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 浜松南 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松南 -2 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　横山　保夫   TEL.

鑑定評価額 14,600,000 円  １㎡当たりの価格 72,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市南区渡瀬町字村前９８番４ ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 利便性の良い住宅地 域 西5m市道 水道、ガス、下水 浜松 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市東部の中規模一般住宅が多 い既成の住宅地域 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ浜松駅東方 2.7km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 浜松市東部郊外の一般住宅地域で、閑静な居住環境は当分の間維持されるものと予測する。中心部にも比較的近 く、土地取引は若干乍ら回復傾向も見られ、地価は弱含み乃至横ばい傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南区の既成住宅地一円。需要者は浜松市内に居住・勤務する１次取得者が中心である。浜松駅から比較的 近く、生活利便性も概ね良好であるが、浜松市内においては相対的に沿岸部寄りにある為、需要は弱い。需要の中心と なる価格帯は、２００㎡程度の土地で１，５００万円程度、新築の戸建物件で３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は周辺住宅地の取引事例から求めた価格で、市場性を反映した実証的な価格である。標準地は間口がやや狭い 他、画地規模も小さいため共同住宅の想定が困難で、収益還元法の適用は断念した。自己居住目的の取引が主で、生活 利便性や居住の快適性に着目し、周辺地価相場を参考に取引されることから、本件においては比準価格を採用し、代表 標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松南 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     76,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [104.0] [101.0] 100 72,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内にあっては、相対的に沿岸部に近いこと から住宅地需要は依然として弱いが、中心部 に近い地域では回復傾向も窺える。 南区にあっては海抜約４．５ｍあり、中心部 にも比較的近く、需要は弱いものの土地取引 も散見され、地価の下落幅は縮小した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％