別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 浜松西 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松西 5-2 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　山田　幹根   TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 48,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市西区舘山寺町字阿原２０３１番９ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,400) （その他） 1:2.5 店舗兼住宅 Ｓ2 土産物店、飲食店等 が建ち並ぶ観光商業 地域 南10m県道 水道、下水 浜松 15.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 舘山寺温泉の観光商業地域 街 路 １０ｍ県道 交通 施設 ＪＲ東海道本線浜松駅 北西方 15.0km 法令 規制 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 舘山寺温泉街の観光商業地的性格を有する商業地域で、当面の間は現状を維持するものと予測する。地価水準は 、地域の商況が悪化しつつあるため、下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浜名湖周辺の古くからの商業地域であるが、商業地としてはその多くが衰退化の傾向にある。需要者は市 内の個人、法人事業者が中心。近隣地域は舘山寺温泉のホテル街近くの商業地域で、温泉街の老舗大型ホテルが閉館し たこともあり周辺商業地の客足は少なく繁華性は低い。利用目的、画地規模等も様々で個別性が強く、需要の中心とな る価格帯は見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は自用店舗としての利用が中心の商業地域で、賃貸市場が成り立たないことから試算しなかった。比準価格は 、西区の商業地の事例を中心に比準を行い、市場性を反映した規範性の高い価格が得られた。近隣地域は飲食店、土産 物店等の自用の店舗としての利用が多く、取引は周辺の取引価格を重視して行われる傾向がある。よって、市場分析の 結果を踏まえて、比準価格の採用が適切と判断して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済の先行き不透明感と景気下振れリス クにより、商業地の不動産需要は弱含みであ る。 舘山寺温泉街の老舗大型ホテルの閉館と解体 が決まり、コロナ禍による観光客の減少もあ って地域の商況は悪化している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.1 ％  ％