別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 浜松西 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松西 -13 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　山田　幹根   TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 55,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市西区雄踏町宇布見字谷田６００番１５８ ②地積 　(㎡) 221   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 住宅が建ち並ぶ高台 の区画整然とした住 宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 浜松 9.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 地勢は緩傾斜地で、各画地は 道路よりも高く接面する地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ浜松駅西方 9.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域の住宅団地であり、地域内に格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持していくと予測する 。地価は需要が弱い状況にあることから、基本的には下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     55,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ浜松駅西方及び北西方の郊外部の住宅地域である。需要者は雄踏町内の居住者及び同一需給圏内に居 住する一次取得者が中心である。近隣地域は旧住宅地造成事業により造成された住宅団地であるが、市中心部から遠く 利便性が劣ることから需要は弱含みである。土地は総額で１，０００万円から１，５００万円程度が取引の中心である 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 雄踏町の住宅団地でアパート需要はほとんどなく、賃貸市場も未成熟なことから収益価格は試算しなかった。また、積 算価格及び開発法による価格も試算できなかったため市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏ま え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松北 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [104.0] [102.0] 100 55,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により地域 経済の先行きが不透明で、不動産需要は弱含 みである。 旧来からの住宅団地であり、周辺の大規模分 譲住宅地との比較で割安感はあるが需要は弱 含みである。地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％