別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 浜松西 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松西 -5 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　山田　幹根   TEL.

鑑定評価額 35,300,000 円  １㎡当たりの価格 119,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 95,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市西区大平台４丁目１１０番１４ ｢大平台４－１０－２３｣ ②地積 　(㎡) 297   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区 都市景観形成地区 (40,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い高台 の区画整理済の住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 浜松 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    25 ｍ、南   180 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整然とした居住環境の良 い住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ東海道本線浜松駅 西方 6.5km 法令 規制 １中専 (40,200) 高度地区 都市景観形成地区 ⑤地域要因の将 　来予測 住環境の良好な高台の区画整理済みの住宅地域で、今後は品等の良い住宅地として熟成していくと予測する。高 台に位置し需給が均衡しており、価格は横ばい傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    119,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ浜松駅西方の郊外に位置する標準住宅地域。住環境の良好な住宅団地が多く含まれる。需要者は市内 に居住する３０～４０代の中、高所得の一次取得者が中心である。近隣地域は土地区画整理済みの住環境の整った住宅 地域で、人気の高い状態が続き、需要は堅調である。土地は総額で３０００万円前後、土地建物で５０００万円前後が 需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は多数の取引事例の中から信頼性の高い事例を採用、検討して規範性の高いものが求められた。収益価格は最 有効使用及び市場参加者の観点から規範性が乏しいため試算しなかった。近隣地域は戸建住宅を中心とした地域で、居 住の快適性を重視した自己使用目的の取引が中心である。よって、市場分析の結果及び代表標準地との検討を踏まえて 、市場性を反映した比準価格の採用は適切であると判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松中 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    166,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [133.0] [100.0] 100 119,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    119,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により地域 経済の先行きが不透明で、不動産需要は弱含 みである。 土地区画整理済の住宅地域で、住環境の良さ から需要は底堅い。地域要因に特に変化はな い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +3.5 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％