鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

浜松西 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｋ０４１３ -4	浜松市西区		建付地	（　）	長方形	北4.4m市道、西3.7m、角地		｢調区｣ (70,200)
b	Ｋ０４１３ -93	浜松市西区		建付地	（　）	長方形	西18.5m県道、北4m、東1.8m、三方路		１住居 (70,200)
c	Ｋ０４１２ -66	浜松市西区		建付地	（　）	不整形	北8.3m市道、中間画地		｢調区｣ (60,200)
d	Ｋ０４１５ -80	浜松市西区		底地	（　）	ほぼ長方形	南8.1m県道、西4.2m、角地		｢調区｣県立自然公園 (70,200)
e	Ｋ０４１０ -31	浜松市西区		建付地	（　）	長方形	北西6.5m県道、南西4m、角地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 19,594	100 [ 100.0]	[ 96.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	20,801	100 [ 84.0]	24,763	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	25,300
b	(　 ) 24,476	100 [ 100.0]	[ 92.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	22,965	100 [ 102.2]	22,471		22,900
c	(　 ) 19,802	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	24,084	100 [ 94.0]	25,621		26,100
d	(　 28,980) 28,980	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	27,050	100 [ 98.5]	27,462		28,000
e	(　 ) 28,065	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 85.0]	100 [ 91.8]	35,535	100 [ 132.5]	26,819		27,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.2	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.35	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.6	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.35	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.3	交通・接近　 +0.8	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.1	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.19	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 24,800 円／㎡]

浜松西 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成集落内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		市中心部から離れた半島部の住宅地域で、安定した入居需要が見込めず、安定的かつ継続的な収益を見込むことが困難なため収益還元法は適用しなかった。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
浜松西 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

浜松西 -3

静岡県

静岡第４

氏名

不動産鑑定士　山田　幹根

TEL.

鑑定評価額

6,840,000 円

１㎡当たりの価格

24,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	浜松市西区村櫛町字保令３８５４番２外				②地積　(㎡)	276 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	2:1	住宅Ｗ2	一般住宅のほか空地等も見られる住宅地域	東5.5m市道	水道、ガス、下水	浜松 17.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 150 ｍ、南 30 ｍ、北 170 ｍ

②標準的使用

戸建住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 22.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

市中心部から離れた半島部に
ある集落地域

街

路

基準方位　北　５．
５ｍ市道

交通

施設

ＪＲ浜松駅西方

17.0km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

格別の変動要因はなく、当分の間、集落地域としての現状を維持していくものと予測する。人口が減少傾向にあ
り、他の地域からの転入者も少ないことから地価は下落基調で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

戸建住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 24,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ浜松駅の西方から北西方にかけての郊外部の集落的色彩が強い住宅地域である。需要者は同一需給圏
内の居住者又は地縁者が中心である。市中心部から離れ生活利便の劣る地域であるため、外部からの転入は非常に少な
い。土地は総額で５００万～９００万円程度が需要の中心である。新築住宅の取引は少なく、中古住宅の場合は画地規
模や建物築年数等により価格帯が異なる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は現実の取引事例価格から比準して求められており、実証的な価格である。一方、当地域は通勤、通学等の利
便が劣る地域で賃貸市場が成熟していないことから収益価格は試算しなかった。よって一般的要因及び同一需給圏内の
需給動向にも留意のうえ、市場性を反映した比準価格を採用することを適切と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定
した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     26,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響により地域
経済の先行きが不透明で、不動産需要は弱含
みである。

市の中心部から遠く離れた集落地域で、生活
利便性が劣ることから需要は限定的で、市況
は弱い状況が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-4.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

浜松西 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｋ０４１３ -93	浜松市西区		建付地	（　）	長方形	西18.5m県道、北4m、東1.8m、三方路		１住居 (70,200)
b	Ｋ０４１３ -4	浜松市西区		建付地	（　）	長方形	北4.4m市道、西3.7m、角地		｢調区｣ (70,200)
c	Ｋ０４０３ -37	浜松市西区		建付地	（　）	長方形	南西4.7m市道、南東3.7m、角地		｢調区｣ (70,200)
d	Ｋ０４１７ -64	浜松市西区		建付地	（　）	正方形	北東4.4m市道、中間画地		１住居特別用途地区 (60,176)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 24,476	100 [ 100.0]	[ 92.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	22,965	100 [ 104.4]	21,997	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	22,400
b	(　 ) 19,594	100 [ 100.0]	[ 96.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	20,801	100 [ 82.1]	25,336		25,800
c	(　 ) 19,086	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	18,802	100 [ 77.4]	24,292		24,800
d	(　 ) 26,296	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	25,796	100 [ 100.2]	25,745		26,300
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.6	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.35	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.2	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 -0.35	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.6	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.2	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 24,800 円／㎡]

浜松西 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成集落地域に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		市中心部から遠く、安定的かつ継続的な収益を確保できる賃貸物件の想定が困難であるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ