別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 浜松東 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松東 9-2 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　渡辺　力也   TEL.

鑑定評価額 27,400,000 円  １㎡当たりの価格 57,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市東区和田町字木舟前３３５番１ ②地積 　(㎡) 474   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1.5 工場 小規模工場、住宅等 が混在する工業地域 西5m市道 水道、下水 浜松 4.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       490 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 ＪＲ東海道本線浜松駅 北東方 4.4km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周囲には住宅も混在するが現状の工場用途を基調として推移するものと予測する。需要は概ね安定しており、地 価についても横ばいから若干の強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は浜松市内の中小工業地域一円である。需要者は工場、倉庫用地の取得を目的とする法人や個人事業者が中 心となるが、住宅地域に隣接していることから分譲素地としての需要など用途の多様性が認められ、景況感の回復傾向 もあり需要は概ね安定している。取引価格は、規模、用途等の個別性によるばらつきが大きく、中心となる価格帯は見 いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自社工場が多く、自用目的の取引が中心となる。工場の賃貸市場は未成熟であり収益性との関連が希薄であ るため、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は類似の取引事例から求められており、市場の実態を反映した実 証的な価格であり説得力を有する。以上より、本件では比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額 を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松中 9-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,400 円／㎡ [100.4] 100 100 [100.0] 100 [ 82.8] [100.0] 100 57,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響による経済活動の停滞から景 気は持ち直しつつあり、先行き不透明感が拭 えないながらも不動産需要には底堅さが見ら れる。 周辺では工場地から住宅地への用途転換が緩 やかに進んでいるが、工場等を主体とした利 用は継続するものと思料される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.1 環境　　　　　　 -22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％