別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 浜松東 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松東 -14 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　成瀬　智也   TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 82,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市東区中田町字天白２４番２ ②地積 　(㎡) 133   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 く見られる住宅地域 南5m市道 水道、ガス、下水 浜松 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ｍ市道 交通 施設 ＪＲ浜松駅北東方 5.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大型商業施設に近く利便性に優れた住宅地域で、地域内に格別な変動要因はないため、当分の間は現状を維持す ると予測する。地価は概ね横這いから微増傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ浜松駅の北東方から東方にかけての住宅地域一円である。需要者は浜松市東区を中心に浜松市内に居 住もしくは地縁のある一次取得者が中心である。自然発生的な既成住宅地域であるが、周辺には大型商業施設があるな ど、生活利便性が良好なため需要は比較的堅調である。取引の中心となる価格帯について、土地は総額１０００～１５ ００万円程度、新築戸建住宅は２５００～３０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内には共同住宅も散見されるが、標準地の画地規模が小さいため共同住宅の想定は困難で、戸建住宅の想定 でも元本に見合う賃料を収受できないため、収益価格の試算は行わなかった。一方、比準価格は現実の取引を反映した 客観的かつ実証的な価格であり、収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域にあることを鑑みれば、比準価格の 規範性は高い。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松東 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,500 円／㎡ [101.0] 100 100 [105.0] 100 [115.9] [105.0] 100 82,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により住宅 需要はやや落ち込んでいたが、景況感の改善 により、市況は回復傾向にある。 中区との境に近い既成住宅地域であり、周辺 の街路整備が進んだことから、利便性が向上 し、地価は比較的安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.4 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％