別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出 浜松東 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   浜松東 -12 静岡県 静岡第４ 氏名  不動産鑑定士　市川　高史   TEL.

鑑定評価額 14,400,000 円  １㎡当たりの価格 77,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 浜松市東区小池町字江原１６０３番１外 ②地積 　(㎡) 185   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多い私鉄沿線の住 宅地域 西4.5m市道 水道、ガス、下水 自動車学校前 200m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西    90 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 自動車学校前駅南方 200m 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 私鉄駅近くの住宅地域で特別な変動要因もないので現状で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ浜松駅北方から北東方にかけての住宅地域である。需要者は浜松市内に居住する３０代から４０代の 一次取得者が中心である。近隣地域は遠州鉄道の駅から徒歩圏にあり、大型商業施設も近くにあるため生活利便性に優 れ需要は安定的に推移している。土地は総額で１，５００万円前後、土地建物（新築）で３，０００万円前後が需要の 中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は多数の取引事例の中から信頼性の高い事例を採用し、規範性の高い実証的な価格が得られた。収益価格は最 有効使用及び市場参加者の観点から規範性が乏しく試算しない。近隣地域は戸建住宅を中心とした地域で、居住の快適 性を重視した自己使用目的の取引が中心である。よって、市場分析の結果及び代表標準地との検討を踏まえて、市場性 を反映した比準価格の採用は適切であると判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　浜松東 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     94,500 円／㎡ [101.0] 100 100 [105.0] 100 [118.0] [101.0] 100 77,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ワクチン接種が広まりコロナ禍の混乱が少し 落ち着く中、地元経済の復調もあって、不動 産に対する需要は比較的堅調。 私鉄駅に近いため利便性が高く、需要は比較 的堅調である。地域要因に大きな変動はない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +3.2 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％